“三菱地所リアルエステートサービスの「ビルプラス」”株式会社ロンドホールディングスのホテルから賃貸オフィスビルへの事業転換をサポート

~ホテルからオフィスへ再コンバージョン 長期的な安定収入を見据えた不動産戦略~

三菱地所リアルエステートサービス株式会社(本社:東京都千代田区、代表:湯浅 哲生)は、ウェルネス分野を中心に事業展開を行う株式会社ロンドホールディングス(本社:東京都東村山市栄町、代表:春名 利昭)のユニット型ホテル(コンパクトホテル)から賃貸オフィスビルへの事業転換のサポートを実施しました。
無利息でリニューアル工事費用を預託する『ビルプラス』とCM(コンストラクション・マネジメント)でホテルからオフィスへのリニューアル工事を実現。オフィス事業スタートからは空室保証型マスターリースによる安定収益でオフィス経営をサポートしました。

【詳しくはこちら】 https://go.mecyes.co.jp/library/case/027

1階エレベーターホール部分。賃貸オフィスビル前のホテルの雰囲気を残している。
1階エレベーターホール部分。賃貸オフィスビル前のホテルの雰囲気を残している。

背景

ロンドホールディングス様は、一棟貸しをしていた衣料卸売業者の退去が決まり、ビルの有効活用を検討する過程で、賃料収入がゼロとなる一棟貸しの退去リスクの回避と、東京五輪開催や慢性的なホテル不足といった当時の潮流から、2017 年2 月にフランチャイズ方式のホテル事業へ転換しました。しかし、コロナ禍で運営委託先が経営破綻しホテル営業が休止。事業再開に向けて活動を続けていましたが、コロナ禍の収束が見えず、2020 年の初秋にホテル事業から撤退しました。創業ゆかりの地に建つビルであったため、いかにビルの資産価値を高めて企業価値に繋げられるか、不動産の保有が重荷となって、新たな事業展開に取り組めなくなることは避けたいという同社お悩みに対し、ホテル事業から賃貸オフィス事業への再転換を提案しました。

物件の特性を最大限に活かしたオーダーメイド型の提案

ホテルからオフィスへの用途変更は、その構造や設備の違いから一般的には容易ではありませんが、ユニット型ホテルになる前は店舗・事務所として使われていたため、RONDO 日本橋ビルの建物としての構造はオフィス仕様。当社の目には、高いポテンシャルを秘めた賃貸オフィス物件に映りました。そこで当社は、不安定な賃料収入というオーナーが抱える不安解消のため、入居率にかかわらず毎月一定の収入を担保する空室保証型のマスターリースを提案しました。マスターリースとは、当社が一括賃借してテナントへ転貸する、オーナーにとってリスクの小さい運用方式です。打ち合わせを重ねる中で、想定される様々なキャッシュフローを提示し、収支イメージのシミュレーションを繰り返しました。
さらに、物件の資産価値の最大化を叶えるため、ロンドホールディングス様の希望や悩みを丁寧に汲み取りながら、類似物件、近隣物件の情報提供はもちろん、客観的なマーケットデータをもとにした賃貸オフィス事業の将来性も説明。ロンドホールディングス様のもとに何度も足を運び、関係性を深めていきました。

CMとPMの機能をフル活用 実績に裏打ちされた企画・提案とコスト管理

工事費の圧縮も本プロジェクト成功の可否に関わる重要な要素です。当社は、中立性と専門性を持ってプロジェクトのマネジメントを代行するCM(コンストラクション・マネジメント)という立場で設計・施工の分離方式を提案。まずは、設計会社を手配します。
設計過程では、不動産の資産管理を行うPM(プロパティ・マネジメント)機能も合わせて活用し、周辺の類似物件との差別化を図りながら、ホテル時の内装や機能を活かしつつも汎用性の高いオフィスレイアウト案を提示しました。当社の提案が受け入れられ、基準階では、ホテル改装時に設置した衛生陶器が再利用され、トイレやパントリースペースも充実しています。また、1階エレベーターホールはホテルラウンジのシックな雰囲気をそのまま残しました。
施工会社の選定に関しては、当社主導で入札を実施。競合3社のコンペによって、コストの透明性と合理性を図りました。さらに、工事費の一部をリニューアル工事預託金として当社が立て替えて負担。毎月の送金賃料と相殺し、契約期間内にて無利息で均等償還する「ビルプラス」を活用することでロンドホールディングス様の初期費用負担を最小限に抑えることができました。
このようにリニューアル工事におけるCMとリーシング及び運営管理を担うPMという2つの機能で、賃貸オフィス経営をサポート。約3カ月の工期を経て、2021年7月より賃貸オフィスビル「RONDO日本橋ビル」として再始動しました。

Before
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After
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当社からオフィス事業の打診を受けた時の状況を取締役副社長 古屋尚樹氏はこう明かします。
「賃料収入の不安定さと多額の追加投資、これが私どもの大きなネックとなっていました。今回、シェアオフィスやコワーキングを得意とする不動産業者にも相談しましたが、他社の提案と比べ、三菱地所リアルさんの提案は安心して任せられる内容でした。やはり、空室保証型マスターリースの提案が大きかったですね。このスキームによりホテル事業継続の不安が払拭されました。10年後には空室保証型の契約が満期を迎えますが、フロア貸しなら一部空室が生じても全体として継続的に売り上げを計上できると思っています。」
リニューアルによる快適性やデザイン性等が好まれ、アパレルやネット広告関係、機械卸、繊維製品加工販売、金属加工業等の企業が入居し、現在満床稼働となっています。

RONDO日本橋ビル
所在地:東京都中央区日本橋横山町6丁目16
規 模: 地上8階/地下1階
構 造: 鉄骨鉄筋コンクリート
延床面積:2,309.53㎡(約698.63坪)
竣 工: 1991年6月(2021年7月リニューアル工事完了)
交 通: 東京都営新宿線「馬喰横山」駅 徒歩1分
総武本線「馬喰町」駅 徒歩2分
都営浅草線「東日本橋」駅 徒歩3分

【オフィスを貸したいお客様へ】
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https://www.mecyes.co.jp/businesses/office_building/pm/
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【事例掲載中!オフィス移転・運営・管理など】
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企業情報

社名:株式会社ロンドホールディングス
本社所在地:東京都東村山市栄町1−28 ロンドプライムコート2階
代表取締役:春名利昭
事業内容: フィットネスクラブ、スイミングスクールといったウェルネス事業を中心に、リラクゼーション・鍼灸整骨事業やビル賃貸管理事業など
創業: 1919年9月(設立:2019年4月)
HP:https://www.rondo-group.co.jp/

社名:三菱地所リアルエステートサービス株式会社
本社所在地:東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
代表取締役:湯浅 哲生
事業内容: 不動産の売買・仲介及び鑑定、不動産の管理、貸借及び売買の受託、等
設立: 1972年12月20日
HP:https://www.mecyes.co.jp/

<本件に関するお問い合わせ先>
三菱地所リアルエステートサービス株式会社
担当:総務部広報室 田中・松井 TEL:03-3510-3110