【どこでもマンション鑑定団】 Vol.10 “住みたい人気の街”ランキング上位の『浦安市』｜property technologies

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和7年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は千葉県浦安市）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。東京23区は全ての区で上昇幅が拡大し、中央区や港区、目黒区などの中心部では10%を超えました。都心部ではマンション価格が高騰しており、都心にアクセスしやすい周辺部でマイホームを求める動きが広がっています。千葉県浦安市では、平均上昇率が7.6%でした。（標準地「浦安-3」では上昇率が9.9%　※【図1】参照）

今回は、標準地（浦安-3）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

浦安市は、東京湾に面し、東京都心からわずか10数分という抜群のアクセスを誇る街です。かつては「陸の孤島」と呼ばれる漁師町でしたが、大規模な埋め立て事業と交通網の整備により、大きく変貌を遂げました。特に、東京ディズニーリゾート®の開園を契機に、全国から注目を集めるアーバンリゾートのまちとしても発展しました。人口は17万人を超え、都心へのアクセスと豊かな自然、そして世界有数のエンターテイメントが共存する魅力的なベイエリアの中核都市として、今もなお成長を続けています。

浦安市のルーツを辿るなら、まずはこの元町地域からでしょう。古くからの市街地が広がる元町は、かつての漁師町としての面影を今も色濃く残しています。入り組んだ路地裏には昔ながらの商店が軒を連ね、下町情緒あふれる風景が広がっています。

例えば、旧大塚家住宅は、かつて漁師町として栄えた浦安の面影を残す貴重な歴史的建造物です。また、浦安の鎮守様である豊受神社もこの元町にあります。祭りや年中行事の際には、地域の人々が集い、活気あふれる賑わいを見せます。近年は、昔ながらの建物を活かしたカフェや雑貨店なども増え、レトロな雰囲気と新しい息吹が融合した魅力的なエリアとなっています。ここでは、古き良き浦安の歴史と、そこに住む人々の温かさに触れることができるでしょう。

浦安市の発展を象徴するエリアの一つが中町地域です。埋め立てによって新たに整備された中町は、JR京葉線新浦安駅を中心に大規模な商業施設やオフィスビル、そして計画的に整備された美しい住宅街が広がっています。

駅直結のアトレ新浦安をはじめ、大型スーパーマーケットやファッションビルが充実しており、日々の買い物から休日のショッピングまで、あらゆるニーズに応えてくれます。また、市役所や文化会館、図書館などの公共施設も集中しており、生活の利便性は抜群です。広々とした公園や整備された緑道も多く、子育て世代にも人気の高いエリアとなっています。洗練された都市機能と緑豊かな住環境が調和した中町は、まさに現代の浦安を体現するエリアです。

浦安市の海岸線に広がる新町地域は、大規模な都市開発が進められてきた、浦安の新たな顔ともいえるエリアです。東京湾の眺望を活かした高層マンションやホテルが立ち並び、開放感あふれるモダンな景観が特徴です。

東京湾の美しい夕景を望めるプロムナードや、潮風を感じながら散策できる公園など、水辺の魅力を存分に活かした都市設計がなされています。また、近年ではマンションの建て替えや新たな商業施設の計画も進められており、浦安市の未来を牽引するエリアとしてさらなる発展が期待されています。

浦安市の内陸部に位置する工業ゾーンは、鉄鋼流通などの物流関連企業や工場が集積するエリアです。一般の市民が普段訪れる機会は少ないかもしれませんが、この工業ゾーンは浦安市の経済を支える重要な役割を担っています。
多くのトラックや物流車両が行き交い、浦安から全国、そして世界へと品物が運ばれていきます。24時間稼働している施設も多く、浦安の産業活動を力強く支えています。

そして、浦安市を語る上で欠かせないのが、舞浜地区に広がるアーバンリゾートゾーンです。
ここは、誰もが知る「東京ディズニーランド®」と「東京ディズニーシー®」という二つのテーマパーク、そしてそれを取り囲むように点在する大型リゾートホテル群が集まる、まさに夢と魔法の王国です。

国内外から年間を通じて多くの人々が訪れ、パーク内は常に活気に満ち溢れています。イクスピアリやボン・ヴォヤージュといった商業施設も充実しており、エンターテイメントとショッピング、そして上質な宿泊体験が一体となった、非日常の世界が広がっています。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は4,010万円（坪単価：約189万円 （以下 @189万円））でしたが、翌2022年は4,370万円（@206万円）、2023年は4,590万円（@216万円）、2024年は4,730万円（@223万円）、2025年は4,870万円（@230万円）と上昇を続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は3,780万円（@178万円）でしたが、翌2022年は4,130万円（@195万円）、2023年は4,330万円（@204万円）、2024年は4,460万円（@210万円）、2025年は4,590万円（@216万円）と上昇を続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は3,250万円（@153万円）でしたが、翌2022年は3,550万円（@167万円）、2023年は3,720万円（@175万円）、2024年は3,830万円（@180万円）、2025年は3,940万円（@186万円）と上昇を続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築23年）」「Cマンション（築33年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で21～22％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、4,500万円の70㎡のマンションの場合：
　　4,500万円 ÷ 70㎡ = 約64.2万円/㎡
　　64.2万円/㎡ × 3.3 = 約211.8万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は千葉県浦安市に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）