【首都圏中古マンション】都心富裕層向け物件が牽引する価格二極化の実態

首都圏の中古マンション市場が大きな転換期を迎えています。2025年1月、首都圏の中古マンション価格が急激に高騰し、1990年11月以来の水準を記録しました。この変化はマンション所有者や購入を検討している方々にとって重要な意味を持ちます。

この記事では、最新のデータと専門家の分析をもとに首都圏中古マンション市場の現状ついて詳しく解説します。価格高騰の実態、地域ごとの動向、そして二極化する市場の影響まで、幅広い視点から中古マンション市場の動きを探ります。

2025年1月、首都圏の中古マンション成約坪単価が高水準を記録しました。この価格高騰の背景には意外な要因が隠れていました。

原因は東京都中古マンションの価格上昇でした。これらの地域では、高級マンションの需要が急増し、価格を押し上げる結果となりました。立地の良さや高いステータス性から常に一定の需要がありましたが、近年の経済状況や投資傾向の変化により、この需要がさらに加速したのです。

注目すべきは、この価格高騰が首都圏全域で均一に起こっているわけではないという点です。東京都以外の地域では、価格上昇は比較的緩やかでした。これはマンション市場が地域によって大きく異なる特性を持っていることを示しています。都心から離れた地域では価格上昇の影響が限定的であり、むしろ横ばいに推移している地域も多く見られたことから、首都圏全域で見るのではなく地域ごとの慎重な分析が重要です。

グラフ１：首都圏中古マンション成約坪単価推移 【出典：マンションリサーチ株式会社　福嶋総研】

首都圏の中古マンション市場は地域によって大きく異なる動きを見せています。特に東京都と他の3県（埼玉県、千葉県、神奈川県）の間には、明確な差が生じています。

東京都の中古マンション価格は、一貫して右肩上がりの上昇傾向を示しています。特に2024年12月から2025年1月にかけて価格の上昇が顕著でした。この上昇傾向は、東京都の強い経済力と常に高い需要が存在することを反映しています。

しかし、この急激な価格上昇には注意が必要です。バブル期の教訓を踏まえると、過度な価格高騰は市場の健全性を損なう可能性があるため、長期的な視点で市場動向を見極める必要があるでしょう。

一方、埼玉県、千葉県、神奈川県の中古マンション価格は、概ね横ばいで推移しています。これらの地域では、東京都ほどの急激な価格上昇は見られません。安定した価格推移は長期的な住宅購入を考える家族にとっては魅力的な選択肢と考えられます。また、これらの地域では、都心へのアクセスの良さや自然環境の豊かさなど、それぞれの特徴を活かした街づくりが進んでいます。

今後、これらの要素が評価され、緩やかな価格上昇につながる可能性も十分あるでしょう。

東京都内の中古マンション市場では、明確な二極化現象が見られます。この二極化は、都心5区とそれ以外の地域との間で顕著に表れており、マンション購入を考える人々にとって重要な指標となっています。

グラフ２：「都心5区」と「都心5区以外の区部」：中古マンション成約坪単価推移 【出典：マンションリサーチ株式会社　福嶋総研】

都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、中古マンションの価格が大幅に上昇しています。特に2024年12月から2025年1月にかけて、急激な価格上昇が見られました。この価格上昇の背景には、いくつかの要因があります。

まず、都心5区の希少性が挙げられます。これらの地域はビジネスの中心地であり、交通の利便性も高く、常に高い需要があります。また、外国人投資家の関心も高く、国際的な資金流入も価格上昇を後押ししています。

さらに、都心5区では高級マンションの建設が相次いでおり、これらの新規物件が周辺の中古マンション価格にも影響を与えています。例えば、超高層タワーマンションの建設ラッシュはエリア全体のステータスを向上させ、中古物件の価値も押し上げる効果があります。

しかし、この急激な価格上昇には注意が必要です。過度な価格高騰は実需層の購買力を超える可能性があり、長期的には市場の健全性を損なう恐れがあります。また、価格が高騰している現在、投資リターンの観点からは慎重な判断が求められます。

都心5区以外の東京都内の区では、中古マンション価格は緩やかな上昇傾向にあります。これらの地域では、都心5区ほどの急激な価格上昇は見られませんが、着実な値上がりが続いています。この緩やかな上昇にはいくつかの要因が考えられます。

まず、都心5区の価格高騰の影響で、比較的手頃な価格帯の物件を求める需要が周辺区に流れていることが挙げられます。また、各区の再開発プロジェクトや交通インフラの整備なども地域の価値向上に寄与しています。

緩やかな価格上昇は、実需層にとっては比較的参入しやすい市場環境を提供しています。また、将来的な値上がりの可能性を考えると、投資的な観点からも注目される地域といえるでしょう。

今後の都市計画や交通網の整備計画なども中長期的な価値変動に影響を与える可能性があるため、これらの情報にも注目する必要があります。

都心5区の中古マンション市場はさらに細分化して見ると興味深い傾向が浮かび上がります。特に一般向けマンションと富裕層向けマンションでは、明確な違いが見られます。

グラフ３：「都心5区」一般向け・富裕層向け中古マンション成約坪単価推移 【出典：マンションリサーチ株式会社　福嶋総研】

富裕層向けマンション（9,000万円以上）の価格は急激な上昇を見せています。特に2024年12月から2025年1月にかけて、大幅な価格上昇が記録されました。

この急騰の背景には複数の要因が絡み合っています。

まず、国内外の富裕層による投資需要の増加が挙げられます。低金利環境が続く中、不動産投資への関心が高まっており、特に都心の高級物件に資金が集中しています。

また、新型コロナウイルスの影響で、住環境の質を重視する傾向が強まったことも、高級マンションへの需要を押し上げています。在宅勤務の増加に伴い、広さや設備の充実した物件への需要が高まっているのです。

よって、都心5区では超高層タワーマンションをはじめとする高級物件の供給が相次いでいるため、周辺の中古高級マンションの価値を高める傾向にあります。

ですが、この急激な価格上昇には注意しましょう。実需での購入を考える場合は、価格だけでなく、生活の質や将来的な資産価値の維持なども含めて、総合的に判断することが重要です。

一方、一般向けマンション（ここでは9,000万円未満と定義）の価格は、比較的安定した推移を示しています。過去数年間、大きな価格変動は見られず、横ばいに近い動きを続けています。

この安定した価格推移にはいくつかの要因が考えられます。

まず、一般向けマンションは実需層の需要が中心であり、投機的な動きの影響を受けにくいという特徴があります。また、新築マンションの供給が続いていることも中古マンションの価格を安定させる要因となっています。

しかし、横ばい傾向が続いているからといって一般向けマンションの魅力が失われているわけではありません。むしろ安定した価格帯であることが、長期的な住宅購入を考える家族にとっては大きな魅力となっています。特に都心5区という立地の良さを考えると、相対的に割安感のある物件も多く存在します。

ただし、一般向けマンションでも築年数や管理状態、具体的な立地などによって個別の物件の価値は大きく異なります。購入を検討する際はこれらの要素を慎重に評価することが重要です。また、将来的なリノベーションの可能性なども、物件選びの重要なポイントとなるでしょう。

首都圏全体の中古マンション平均価格の上昇は東京都心5区の富裕層向け中古マンションの急激な高騰に引っ張られた結果であることが明らかになりました。また、首都圏の中古マンション市場では明確な二極化現象が進行しています。

この二極化は単に価格帯の違いだけでなく、地域間の格差拡大や市場構造の変化など多岐にわたる影響をもたらしています。

主な要因は以下の3点と考えられます。
・都心5区の希少性と高い需要
・富裕層向けマンションへの投資需要の集中
・都心5区での再開発や高級物件の供給

影響としては以下の3点があげられます。
・一般購入者の都心5区からの排除
・都心周辺部への需要シフト
・地域間の資産価値の不均衡

そのため、市場の二極化が進む中、購入者はより慎重かつ戦略的な判断が求められるでしょう。

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マンションリサーチ株式会社　すみかうる編集部
担当：山本・石井・瀬倉
メール：media@mansionresearch.co.jp