賃貸入居後に不備が発覚!オーナーが修繕しないと言って来た場合、どのような対応をとればいいの?

賃貸物件の設備は、所謂消耗品であることから、時間がある程度経過してしまうと、どうしても部品類が劣化してしまい、設備不良となってしまう恐れが出てきます。

もし入居後に設備不良が発覚した場合には、すぐに管理会社に連絡をして、対応をしてもらわないと、もし設備不良を知っておきながら、さらに不良度合いが大きくなってしまうと、お客様が「善管注意義務」を怠ったからでは?と、逆に不利になってしまいます。
設備不良になった場合の殆どは「経年劣化が原因」と思われることから、この場合は、貸主であるオーナーさんが費用を出して、設備交換なり修理を行うことになっています。
通常ならばこのような対応をとるのが一般的ですが、実はYahoo!不動産のページに修繕に関する気になる記事を見つけました。全文引用いたしますのでご覧下さい。

賃貸物件入居後に発覚した不備について ※長文失礼します 【状況】 6月頭に賃貸物件に入居しました。

物件の特徴としては、築年数も結構経っており壁や襖に少し汚れがありました。 本来であれば前の入居者が修繕費を払って直してから次、という流れかと思います。 ただ最低限のクリーニングのみで、汚れに関してはそのままというものです。 (内見の際に汚れを指摘した際にそう言われ、この件は納得した上で入居しています) ただ、いざ入居してみると洗面所の上部についてある照明(電球)がつかないどころか、ドライヤー用と思われるコンセントも使えません。 初期不良であるとしてまずは仲介会社に相談。 ○○○○というところに相談してほしいと言われ、業者を手配。 業者には「中の配線に問題があるのでオーナーなどに言うべき」と言われました。

【問題】
上記の件を仲介会社経由でオーナーに言ったところ「そのまま使ってほしい。修繕は受け付けない」という旨を言われました。 この申し出は通るのでしょうか?
内見時や契約書に書かれていたらまだしも、入っていて電気が使えないとい、かつ修繕を受け付けないというのはありえないと考えます。 この後どのような申し出をすべきでしょうか。 何がなんでも修繕して欲しいですし、出来ないなら家賃などの補償をして欲しいと考えております。

上記の相談内容を見て、一瞬で感じたのはこの物件は、恐らく管理会社物件ではなく、客付けだけ仲介会社に委託して、管理はオーナーさん自ら行っている自主管理物件であると思われます。
今回のケースで、質問者様が一番気になっている点「洗面台上部の電球がつかない」「ドライヤー用のコンセントが使えない点」に対して、オーナーさんの回答は「修繕を受付けることはできない。そのまま使用してほしい」とのことでした。

オーナーさんが「修繕はできないから、そのまま使用してほしい」と言って来た場合、借主である質問者様は「泣き寝入り」をしなければならないのか?また質問でもあるように「家賃を補償」してもらえることができるのでしょうか?

結論から言いますと、まず修繕することができないから、そのまま使用してほしいといったオーナーさん主張は認められません。民法上において、貸主であるオーナーさんは、借主に対して「修繕義務」が発生するので、修繕を拒否することはできません。

民法第606条1項に「貸主の修繕義務」が明記されています。

今回のような設備不良が発覚した場合、借主であるお客様は、この様な状態が続けば日常生活がしにくくなるのは当然であり、このまま使用し続けるのは難しいと思われることから、借主であるお客様の主張は、至極当然のこと。
但し上記を適用させるためには、下記の項目すべてに該当しなければなりません。

・オーナーさんが契約上提供すべき設備であること
・破損や汚損原因が、借主ではない
・破損や汚損したことによって、建物の利用に支障があること
・修繕が可能であること

今回の事例で当てはめてみると、洗面台の電球及びコンセントが使えない状態、これはおそらく「洗面台を新しいもの」に交換すればすぐに解決できる問題であり、また洗面台の故障原因は、あくまでも入居後にわかったものである以上、借主の責任ではないことは明確であることから、今回の事例においては、オーナーさんが修繕することができないといった主張は認められず、借主側の主張は全面的に認められることになります。

では、もし洗面台が使えないから「交換」してほしいとお願いしても、貸主であるオーナーさんが「うん」と言わない場合、どのような対応をとればいいのかというと、実は民法上においては、借主であるお客様が交換をして、後日請求することも可能となってきます。

また民法第611条1項においては、設備類が故障によって一定期間使用できなくなってしまった場合には、使用できなくなった期間などに応じて「家賃減額請求ができる」と明記されているので、もしオーナーさんが修繕を渋っていた場合には、家賃減額請求も可能となってきます。

賃貸設備は、どうしても劣化を免れることができません。

ですので、設備はある時、急に壊れてしまい使えなくなってしまうことはあり得ます。
設備不良が借主であるお客様に責任がない場合には、オーナーさんは民法上において修繕義務が発生することから、オーナーさんは必ず修繕をしなければならないことになります。

ただ修繕に対して非協力的な物件というのは、「家賃が安い」所が多く、また物件美化の部分に対しても、あまり積極的ではないことから、もし今回のような事例に巻き込まれたくなければ、やはり家賃が安い物件には入居しないことをおススメします。