「ビル再生100の物語」ダメビルのトリセツ_2

ビル再生100の物語 第59話

テナワンでは、これまで多くのビルの空室対策や賃貸運営を行ってきました。

それぞれの問題を解決してきたビル再生の事例を「100の物語」としてこれから公開していきます。

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「ダメビル」とは何か?

前回お話した通り、私が言う「ダメビル」とは、「集客出来ない」駄目なビルのことです。古いとか、立地が悪いビルではなく、むしろ

立地も建物もさほど悪くないのにナゼか集客できない

そんなビルのことをいいます。

ですので、むしろ

立地が悪すぎて決まらない、というのはダメなのではなくて、単に商品力が弱い

ということになります。商品力が決定的に弱い場合は別の対策が必要になりますが、このコラムでは「努力すればどうにかなる」、「なのにできていない」、そういうダメなビルに限ったお話とさせていただきます。

それでは、「我々が考えるダメビルの条件」を申し上げます。

まず、「見た目がダサい」とか「古くて汚い」

これはわかりやすいですね。単に内装が古いというのもありますが、エントランスの一番目立つとこに自販機とでっかいプラスチックのゴミバコ。

少しでも収益を上げたい、テナントさんの利便性を考えて、と気持ちはわかるのですが、初めて来た内見客はこれでもう、引き気味です。

「その2」水周りは特に要注意です。

いつも掃除しているから、とおっしゃるオーナーさんも多いのですが、古いままであることと、水周りの印象が悪いことはほぼ直結します。

特に女子トイレは危険です。内見に女性社員連れで来られる方って多くないですか?女性社員の反対を押し切ってビルを決めちゃえる強い社長は最近あんまりいらっしゃらないように思います。

「設備が整っていない」

これも古いビルにはありがちですが、最近はインターネットでビル探しする方もとても増えましたので、検索条件で絞り込まれるような設備は気にしたいところです。

でもよく見ていただくと、建物が古くても対応できそうなものもありますよね。ウォシュレットなんてご自分でつければ2,3万円です。光回線はもはや当たり前ですし、機械警備もよくよく吟味すれば実は大したことないです。


始めて読まれる方に

中小築古ビルのオーナーを対象に空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を無料配布してします。

これまで、東京都心の中小型ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、リーシングマネジメントという考え方が大切だとご説明しました。

リーシングマネジメントの基本的な考え方は、

「打点(空室を埋めること)は、打席数(認知度を上げること)×打率(決まりやすい条件やウリ)に比例する。」

です。

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