【どこでもマンション鑑定団】 Vol.1 “住みたい人気の街”ランキング上位の『目黒区』｜property technologies

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和7年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、「KAITRY（カイトリー）」エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都目黒区青葉台）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。東京23区全体では、+7.9％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。住宅需要は堅調であり、とりわけ都心区及びこれに隣接する利便性や住環境に優れた区では、マンション・戸建住宅とも需要が旺盛で、上昇幅が拡大しました。
その中で、東京23区内の目黒区青葉台（標準値「目黒-8」）では、上昇率が18.9%でした。

今回は、標準地（目黒-8）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

目黒区は東京23区の中でも独特な魅力を放つエリアです。最新のグルメスポットやおしゃれなカフェが点在し、センスの良いアパレルショップや雑貨店が並ぶ通りには、休日になると多くの人が訪れます。特に目黒川沿いの桜並木は春になると絶景となり、都内屈指の花見スポットとして知られています。

一方で、大型商業施設が比較的少ないという特徴があります。この一見するとデメリットに思える点が、実は目黒区の大きな魅力となっています。喧騒から一歩離れた住宅街は静けさを保ち、都心に近い立地でありながら落ち着いた住環境となります。

この「都会の便利さ」と「住み心地の良さ」のバランスが、目黒区が常に住みたい街ランキングの上位に名を連ねる理由でしょう。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は9,030 万円（坪単価：約426万円 （以下 @426万円） ）でしたが、翌2022年は9,550万円（@451万円）、2023年は9,770万円（@461万円）、2024年は10,550万円（@498万円）、2025年は12,030万円（@568万円）と上昇を続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は7,760万円（@366万円）でしたが、翌2022年は8,290万円（@391万円）、2023年は8,600万円（@406万円）、2024年は9,170万円（@433万円）、2025年は10,040万円（@474万円）と上昇を続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は5,520万円（@260万円）でしたが、翌2022年は5,920万円（@279万円）、2023年は6,170万円（@291万円）、2024年は6,620万円（@312万円）、2025年は7,240万円（@341万円）と上昇を続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築15年）」「Bマンション（築26年）」「Cマンション（築45年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で29～34％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇しています。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、10,000万円の70㎡のマンションの場合：
　10,000万円 ÷ 70㎡ = 約142.8万円/㎡
　142.8万円/㎡ × 3.3 = 約471.2万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

　▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
　▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
　▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

価格だけでなく単価で見る習慣をつけることが、マンション鑑定の第一歩です。

今回は東京都目黒区青葉台に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を利用してみてましょう。

マンション名を入力し、
　①　広さ（例えば65㎡）
　②　間取り（例えば3LDK）
　③　階数（例えば4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※この表示された査定価格は、不動産会社が実際に買い取る金額です。
※1度だけ現地査定を実施、お部屋の状況によっては買取金額が上がることも下がることもあります。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）