「ビル再生100の物語」内見はお見合いパーティーだｗ
ビル再生100の物語 第６３話
テナワンでは、これまで多くのビルの空室対策や賃貸運営を行ってきました。
それぞれの問題を解決してきたビル再生の事例を「100の物語」としてこれから公開していきます。
前回までに、「これがダメビルだ！7つの事例」をお話してきました。
内見はお見合いパーティー？
「じゃあどうすりゃいいの？」というお話をする前に、ちょっと内見客になったつもりで考えてみたいと思います。
みなさんが大事に大事にされているビル。どうしても贔屓目に見ちゃいますよね。
一方、内見に来るお客さんはいろいろなビルを見比べています。
今回は、頭の体操をしていただくために、内見をお見合いパーティーになぞらえて考えてみたいと思います。
ビルも選ばれている
みなさんはお見合いパーティーに行ったことってありますか？
私、実は何回かあります。(内緒にしておいてください。笑)
お見合いパーティーって、彼女とかカレがいない人たち同士が出合い目的で行くとこですね。当然知らない男性、知らない女性だらけです。
私の場合男性なので、来ている女性を自分で選びつつ、でも結局こういう場って選ぶ主導権は女性の場合が多いですよね。男は当たって砕ける立場ですので。
どうでもいい話はこれくらいにしまして、
実はビルもこれとおんなじです。
お見合いパーティーの場合に大事なことは、まず第一印象です。
知らない女性が自分を見てどう思うか？
第一印象がいいか悪いかで、悪ければもうその場は終わったも同然です。
ベテランの仲介会社の営業マンで「エントランスの印象が悪いと80％が決めない」とか、「エレベータに乗った時の表情でわかる」という人もいるくらいです。
「ビルの第一印象はエントランス」で決まります。
以前ご説明した「エントランスの残念」とか「エレベータ周りも気を抜かない」のような事例にならないようにしておくことはもちろんですが、ビル名やテナント案内板が洒落ているとか、壁や床のカラーデザインが気が利いているなど、ここでプラスイメージにできれば第一関門突破です。
次です。
内見客は最低でも5つ以上のビルを比較している。
お見合いパーティーでもたくさん男性がいますからね。必ず比較されています。
ライバルがたくさんいることを忘れないでください。
オーナーさんは普段から自分のビルを見慣れていますし、どうしても大事なビルなので贔屓目に見がちですが、内見客はたくさんのビルを見比べています。
掃除が行き届いたビルであっても、水周りが古かったり、全体が野暮ったい印象だと、どうしても他のビルに比べて見劣りしてしまいます。
３つめ、
スペックは申し分ないけど・・
「たくましい人がいいわ」とか「学歴が高い人がいい」って話もありますが、筋肉ムキムキだけど服装がいまひとつとか、偏差値が高くてもひきこもりみたいな人って敬遠されますよね。「うちはOAフロアだし、駅も近いよ」ということはとても大事なんですが、実はそういうことだけでお客さんは決めてないんです。
最後、
気になるビルに残れるか？
パーティーの最後ってたいてい男性からの告白タイムがあるんですが、男側がいれこんでてもあっさりフラレちゃうことも多いいんです。
お互いずらっと並んでいる中で意中の女性に「僕と付き合ってください、お願いします！」と勇気のいる告白をするんですが、一人だけが申し出て、もうちょっとで女性も「この人で決めようかな？」という雰囲気になりかけてるのに、横から「ちょっと待った！」って他の男性が割り込んできてそっちに決めちゃったり。もうちょっとなのにとても悲しいことになってしまいます。
内見の時にいい感触でも、他のビルの方がステキに見えちゃうと「ごめんなさい」ってことはよくあることです。
始めて読まれる方に
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これまで、東京都心の中小型ビルが検討客を集められない４つの原因へ対応する考え方として、リーシングマネジメントという考え方が大切だとご説明しました。
リーシングマネジメントの基本的な考え方は、
「打点（空室を埋めること）は、打席数（認知度を上げること）×打率（決まりやすい条件やウリ）に比例する。」
です。
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