マンションの修繕とは？

建物や施設の管理において、修繕、改修、補修という言葉はよく聞かれます。
それぞれの意味や違い、そしてそれぞれのメリットやデメリットについて知っておくことは重要です。

ここでは、修繕とは何か、そして改修と補修との違いについても交えて詳しく解説します。

マンションの「修繕」とは何を指すのでしょうか。

一般的に、マンションの修繕とは、建物や共用部の設備などの劣化から回復させる修理のことです。例えば、外壁の塗り替え、屋根の補修、エレベーターのメンテナンスなどが含まれます。修繕は定期的に行うことで、建物の価値を維持し、住民の安全や快適性を確保します。

マンションは、定期的な点検をし、修繕のメンテナンスを行うことが資産価値を保つためにとても重要です。

マンションの「修繕」は、「改修」や「補修」とよく比較されます。この3つはそれぞれ目的が異なります。

建物や設備の劣化や故障を修理することを指します。主に建物の健全性や安全性を維持するために行われます。外壁の塗替え、屋根の補修、配管の修理等が一般的な修繕の例です。

建物や部分の構造やデザインを変更することを指します。主に機能性や利便性の向上、または外観の美観を向上させるために行われます。共用部のリニューアル、エントランスの改装、設備の更新などが改修の例です。

特定の部分や箇所における修繕作業の一部を指します。特定の箇所や部品を修理または補強することを目的とします。例えば、壁のひび割れの補修、ドアのヒンジの交換などが補修の例です。

修繕の種類として、「大規模修繕」「小破修繕」「小規模修繕」の3種類があります。それぞれ何を指すのか具体例と共に紹介していきます。

大規模修繕は、建物や施設の広範囲な修理や改修のことを指します。具体的には外壁の補修、屋根の改修、配管や電気設備の更新など、建物全体や複数の部分が対象となり、様々な作業がなされます。

大規模修繕は、建物の耐久性や安全性を向上させ、住環境を改善することを目的としています。計画段階から施工、完了までには多くの調整や費用がかかるため、管理組合やオーナーの合意のもと、計画的に行われます。

小破修繕は、建物や施設の一部分に生じた軽微な損傷や故障を修理する作業を指します。具体的には、壁や床のキズやひび割れ、ドアのヒンジの調整、水漏れや配管の漏れなどが含まれます。

小破修繕は建物の美観や機能性を維持し、損傷が拡大するのを防ぐ役割を果たします。緊急性を要する修繕となることが多いため、迅速な対応が求められ、手軽な方法や材料で修理されます。

小規模修繕は、建物や施設の一部分に生じた比較的小規模な損傷や不具合を修理する作業を指します。例えば、壁や床の補修、ドアや窓の修理、照明や配管の交換などが該当します。

小規模修繕は、建物の状態を維持し、損傷が拡大するのを防ぐ役割を果たします。通常、緊急性が低く、計画的なメンテナンスの一環として行われます。

修繕には様々な形態がありますが、マンションの所有形態や修繕工事を誰が決定するのかで、想定される修繕やその決定方法が異なってくるのが実態に近いと思います。

マンションの所有形態と修繕工事の決定は、概ね次のように決まることが多いでしょう。

弊社では③の古い中小ビルについて御相談をいただくことが多いのですが、

等、所有者の方々によって人生設計も違いますから、私達も頭を悩ませた経験がございます。

詳しくはコチラの「ボロッボロマンションの再生物語２」をご覧ください。

弊社では借入の前に、最終的な物件の価値をふまえてシュミレーションを作成し、具体的に必要な資金計画をオーナー様と一緒に作らせていただいています。

修繕といっても、壊れた部分を直したり古くなった設備を今風に取り換えたり、といった「機能改善」をするのか、より稼げる用途に変更したり、時代にあったデザインや使い方に対応するための付加価値づけである「リノベーション」をするのかでも全く内容が異なります。

ぜひ修繕でお悩みのビルオーナーの皆様は、気軽にお問合せください。

弊社で企画・運営する中小ビルで修繕を行った際の費用捻出方法を御紹介します。

中小ビルの管理では、未来の修繕に備えた資金計画が不可欠です。事前の予算計画と積立は、急な修繕ニーズにも対応できる重要な準備です。

中小ビルの維持管理費用を計画的に管理し、一定の積立を作っておくことで、将来の大きな経済的負担を回避することが可能になります。

銀行融資は、大規模な修繕に必要な資金を確保する一つの方法です。修繕費用として銀行からの借入を検討する場合は、次の2つは最低限、確認が必要です。

投資用マンション等では

修繕費用の一部を補助する地方自治体の制度は、中小ビルオーナーにとって大きな支援となります。

自治体の補助金や助成金を利用することで、修繕費用の負担を大幅に軽減し、ビルの価値向上につなげることができます。

例えば、事業用ビルの修繕だと次のような補助金があります。

中小ビルの修繕業者の選定は、修繕費用も重要な観点ですが、修繕後のビルの価値と直結するため、非常に重要なプロセスです。

業者を選ぶ際は、まず複数業者に問合せ、サービス内容や金額基準、問合せに対する回答姿勢を確認するようにしましょう。

複数社に問合せることで比較ができるようになり、比較ができると自分にとってどこが相性が良いのかを評価できるようになります。特に懇意にしている業者がいないのであれば、忙しくても1社だけに相談するのではなく、複数社に相談し、自分なりに相性が良い事業者を見つけるようにしてください。

そのうえで、次の3つの観点は必ず確認された方がよいでしょう。

マンションの修繕は、選んだ業者と長期にわたる関係が続きます。大規模な修繕では、次回の修繕まで約10年ありますが、その期間中にも定期的な点検や必要に応じた補修が求められます。

このため、業者選びでは、少なくとも10年以上の存続が見込まれるかどうかを慎重に調べる必要があります。業者との連絡が途絶え、マンションの維持管理に支障が出るリスクを避けるためです。業者の基本情報は、そのホームページで確認できます。資本金、従業員数、設立年、会社の歴史などの情報から、会社の概要を把握できます。

これだけでは会社の財務健全性を完全に判断するには不十分です。

上場会社の場合は財務状態が公開されていますが、非上場の場合は情報が限られていることが多いです。開示情報では十分な検討ができない場合は、帝国データバンクのような企業信用調査機関の情報が非常に役立ちます。企業信用調査では、業歴や資本構成、規模、損益状況、資金状況、経営陣、企業の活力など様々な側面から評価され、その会社の信頼性が判断できます。

帝国データバンクの資料は1度見るとわかるのですが、企業毎に評点がついており、評点だけで全てを決めるわけにはいきませんが、特に低い評点を持つ会社は、経営不振や債務超過の可能性が高いため、注意が必要です。安心して長期にわたってパートナーシップを維持できる業者の選定には、これらの情報が重要な判断材料となります。

修繕工事を検討する際、施工内容やサービスの質は重要な検討ポイントです。

工事の一般的なプロセスは、まず建物診断を実施して修繕が必要な箇所を特定し、その結果に基づいて工事計画を策定します。その後、修繕工事を施工し、完了後はアフターメンテナンスに移行します。

一部の施工業者は、建物診断からアフターサービスまで一貫して提供していますが、そうではない場合は、建物診断を専門の業者に依頼する必要があるかもしれません。

工事の基本手順はほとんどの業者で同じですが、品質管理や安全対策、住民への配慮といった点で差が出ます。検査をどのように実施しているか、安全や防犯対策はどの程度整っているかなど、細かなサービス内容も重要なチェックポイントです。

これらのサービスは、長年の実績と経験によって培われるものであり、業者を選ぶ際の大切な判断基準となります。安心して修繕工事を委託できるかどうかは、これらの要素をしっかりと評価することから始まります。

複数の業者から見積もりを取得し、内容を比較検討して2～3社に絞り込んだ後は、業者とのプレゼンテーション（ヒアリング）が次のステップです。ここでの主目的は、業者の工事に対する姿勢やアプローチを深く理解することです。注目すべきポイントは修繕対象の物件にもよりますが、大規模修繕では入居者への配慮、セキュリティ対策、そして保証・アフターサポートの体制等が大切になるでしょう。

投資用マンションでは、先ほどもご紹介した通り

が変わってきます。

中小ビルやマンション管理において、緊急修繕が必要になる状況は突然訪れます。

このような時、迅速かつ効果的な対応が求められます。

最初のステップとして、専門の修繕業者に即座に連絡を取り、状況を詳細に説明しましょう。次に、テナントやビル内の利用者の安全を確保するため、必要に応じて避難や一時的な立ち入り禁止措置をとることが重要です。

また、緊急修繕が保険の適用範囲内である場合は、保険会社に連絡して、適切な手続きを迅速に行います。

緊急修繕の際は、こうした対応を迅速に行うことで、大きな損害や長期間のビジネスの中断を避けることが可能です。

補修工事を検討中に、修繕をする必要や改修が必要か迷うことは多いです。また、どの工事を選ぶかは、マンションの築年数・立地などの様々な要因により、個々のマンションで異なります。そのため、ベストな工事の種類を選択すること、工事のタイミングの判断は難しいものです。

保有マンションの修繕が必要か相談したい、修繕の緊急性があるかをプロに聞いてみたい、というオーナー様は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

これまで、東京都心の中小型ビルが検討客を集められない４つの原因へ対応する考え方として、リーシングマネジメントという考え方が大切だとご説明しました。

リーシングマネジメントの基本的な考え方は、

です。

弊社での空室対策の事例やオーナーさんの声など、テナワンのHPにて詳しくご覧いただけます！