【どこでもマンション鑑定団】Vol.8 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『大阪市』｜property technologies

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和7年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は大阪府大阪市城東区）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。
大阪府では、＋2.3％で4年連続の上昇となりました。大阪市においては、+5.8％と上昇幅が拡大しました。特に中心6区の富裕層向け物件は需給が逼迫しており、中央区は+7.7％、阿倍野区は+7.3％、福島区は+7.2％、天王寺区は+6.8％、北区は+7.9％、西区は+8.4％となりました。また、中心6区の地価上昇が隣接区に波及し、城東区は+8.6％、都島区は+7.7％と上昇幅が拡大しました。
その中で、大阪市内の城東区（標準地「大阪城東-17」）では、上昇率が10.5%でした。

今回は、標準地（大阪城東-17）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

大阪市の北東部に位置する城東区は、大阪城の隣に位置し、わずか約 8 平方キロメートルの面積に約 17 万人が暮らすこの街は、大阪市内でも人口密度が高い地域として知られています。
また、城東区は大阪市内で最も子どもが多いことから、子育て支援に力を入れている地域として知られています。子ども子育てプラザなどの子育て支援施設や保育・子育てコンシェルジュによる相談窓口、子育て応援情報の発信等が充実しており、初めての子育てに不安を抱く親御さんたちにとって心強い存在となっています。

城東区は、古き良き下町の温かさと現代的な利便性が見事に調和した魅力的なエリアです。京
橋駅周辺の賑やかな商業地域から、住宅街に広がる静かな街並みまで、多彩な表情を持つこ
の街は幅広い世代に愛されています。JR 大阪環状線、JR おおさか東線、大阪メトロ、京阪電
車が縦横に走り、梅田や難波、新大阪へのアクセスも抜群で、まさに「住みやすい街」です。
また、「がもよん」の愛称で親しまれる蒲生四丁目周辺は、戦前に建てられ戦火を免れた長屋、
古民家が温かみのある洗練された雰囲気が漂うおしゃれな飲食店等として生まれ変わり、
人々で賑わいをみせています。

寝屋川、第二寝屋川や城北川といった河川に囲まれたこの地域は、水辺の遊歩道や親水階段が整備され、都市部にいながら四季の移ろいを感じることができます。特に春の桜シーズンには、川沿いの桜並木が美しいピンクのトンネルを作り出し、多くの花見客で賑わいます。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は3,770 万円（坪単価：約178万円 （以下 @178万円） ）でしたが、翌2022年は3,970万円（@187万円）、2023年は4,100万円（@193万円）、2024年は4,300万円（@203万円）、2025年は4,480万円（@211万円）と上昇を続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は3,370万円（@159万円）でしたが、翌2022年は3,550万円（@167万円）、2023年は3,660万円（@172万円）、2024年は3,820万円（@180万円）、2025年は3,980万円（@188万円）と上昇を続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は2,310万円（@109万円）でしたが、翌2022年は2,460万円（@116万円）、2023年は2,550万円（@120万円）、2024年は2,680万円（@126万円）、2025年は2,790万円（@131万円）と上昇を続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築10年）」「Bマンション（築22年）」「Cマンション（築41年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で18～21％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇しています。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、6,500万円の70㎡のマンションの場合：
　　6,500万円 ÷ 70㎡ = 約93万円/㎡
　　93万円/㎡ × 3.3 = 約307万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は大阪府大阪市城東区に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう” と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）