有楽町線延伸がマンション市場に与える影響！建設予定の新駅「千石駅（仮）」東側が割安か？

昨今、有楽町線延伸が不動産業界においても話題になっています。今回は、延伸によって沿線中古マンション相場にどのような影響を与えるか考察しました。

【有楽町線延伸の概要】 有楽町線の延伸計画は、東京の交通インフラを強化し、利便性を向上させるために進められているプロジェクトです。この計画によって、豊洲駅から住吉駅までの約4.8キロ区間が2030年代に延伸される予定です。また本計画は以下の2点を目的として行われます。 利便性向上：住吉駅周辺は交通アクセスが限定的であり、他路線への接続が不便なエリアです。有楽町線の延伸によって、住吉駅から東京の中心部へのアクセスが大幅に改善されることが期待されています。 交通分散：東京メトロの他の路線やJRなどの交通量の緩和を目指しており、通勤・通学時間の混雑解消にも貢献すると考えられています。

図１：有楽町線延伸図（赤線が延伸部分）

出典：福嶋総研

住吉駅周辺の中古マンション相場

グラフ１：住吉駅周辺の中古マンション成約坪単価推移

出典：福嶋総研

グラフ１では住吉駅周辺の中古マンション成約坪単価の推移を示しています。住吉駅周辺では高騰しながら推移してきたものの、最近ではやや踊り場感が見られます。高騰してきた理由として以下3点が考えられます。
・中古マンション価格は日経平均すなわち景気に連動した動きをします。従って株価上昇に伴い中古マンション価格が高騰する環境下にあった。
・住宅ローン金利が低い状態で購入需要を促進していた。
・コロナ化で中古マンション供給量が減少。相対的に需要が高まり、価格高騰トレンドに拍車をかけた。

豊洲駅周辺の中古マンション相場

グラフ２：豊洲駅周辺の中古マンション成約坪単価推移

出典：福嶋総研

グラフ２では豊洲駅周辺の中古マンション成約坪単価の推移を示しています。豊洲駅周辺の中古マンション相場はいまだに勢いを保ったまま高騰し続けています。理由は上記の3つの理由に加え、湾岸タワーマンション自体に過剰な需要が発生している為です。

有楽町線が延伸する事で、沿線周辺の中古マンション相場はどうなるのか？

交通利便性が向上する事で、周辺エリアのニーズが向上します。従って、路線の延伸自体がエリア相場を引き上げる効果がある為、既存駅の住吉駅・東陽町・豊洲駅周辺マンション相場も引き上げられることは予想されますが、豊洲エリアに関しては、一般の中古マンション市場とは異なったマーケット（いわゆる湾岸タワマンマーケット）を形成しており、様々な要素が複雑に絡み合い投機的リスク側面もある為、一概に将来を予想する事は困難です。

新駅「千石駅（仮）」・「枝川駅（仮）」周辺マンション相場の予測

図２：有楽町線延伸図（赤線が延伸部分）千石駅東西

出典：福嶋総研

図2は2024年(対前年比)のエリア別中古マンションの坪単価高騰率を示しています。
一般的に駅近のマンションはニーズが高く、価格が高くなります。新駅が出来る事で、交通利便性が向上するので、その駅周辺は駅近から順に価格が引き上げられやすくなります。
建設予定の新駅「千石駅」の西側は2024年においても、価格の高騰が見られるのに対し、東側はむしろ横ばいもしくは下落しています。一方で新駅が出来る事で周辺エリアニーズが高まるので、むしろ東側の駅近は、将来性を見ると割安になると考えられます。
図３：有楽町線延伸図（赤線が延伸部分）枝川駅周辺

出典：福嶋総研

図3は建設予定の新駅「枝川駅」周辺の高騰率を示しています。「枝川駅」周辺は2024年（対2023年）に高騰している為、現況でもある程度ニーズがあることが分かりますが、一方で隣接駅となる東陽町駅と豊洲駅程は高騰していないため、本エリアは相対的には割安になると予想されます。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室
不動産データ分析責任者 福嶋総研 代表研究員

早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて
不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。
また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

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