【老朽化で立ち退き】家賃高騰で引っ越せない！6ヶ月以内の退去要請への対処法と交渉術｜property technologies

―建物の老朽化を理由に、半年以内に退去してほしい

ある日突然、大家さんから立ち退きを打診されたら、誰しも戸惑うはずです。特に昨今は家賃相場が高騰しており、「今の立ち退き条件では、同じエリアで同条件の引っ越し先が見つからない」と頭を抱える方も少なくありません。

このような通知を受けると焦ってしまいますが、実はすぐに応じなければならないわけではありません。大家さんからの通知だからといって、無条件で6ヶ月以内に退去する必要はなく、法律上、借主の権利は私たちが想像している以上に手厚く守られているのです。

この記事では、突然の立ち退き要請に直面し不安を抱える方に向けて、知っておくべき法的な事実を解説します。今後の生活を守り、無理のない条件で合意するための具体的な進め方を確認していきましょう。

大家さんから「6ヶ月以内に退去してほしい」と言われると、絶対的なタイムリミットを突きつけられたように感じるかもしれません。しかし、法的な観点から言えば、必ずしも指定された6ヶ月という期間で退去しなければならないわけではありません。

まずは、借主を守る法律と「6ヶ月」という数字の本当の意味を正しく理解しておきましょう。

日本の賃貸借契約において、借主の住む権利は「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」という法律で非常に手厚く守られています。貸主（大家さん）側の都合で一方的に契約を打ち切ることは極めて難しく、立場が弱くなりがちな借主が保護される仕組みになっています。
なお、本記事は一般的な「普通借家契約」を前提としています。契約が「定期借家契約」の場合は、期間満了により契約が更新されず、原則として立ち退き料も発生しないなど扱いが異なりますので、まずはご自身の契約書で契約の種類をご確認ください。

法律上、貸主（大家さん）側から賃貸借契約の解約を申し入れる場合、「解約の6ヶ月前までに通知しなければならない」というルールがあります。

つまり、今回の「6ヶ月以内に」という言葉は、「今日から6ヶ月後に強制退去させる」という意味ではなく、「法律で定められた解約通知の最低期間を満たした」という事実に過ぎません。期限が来たからといって、借主の合意なしに鍵を換えられたり、荷物を勝手に運び出されたりするようなことは起こりません。

大家さん側が一方的に契約を解除するには、法律上「正当事由（せいとうじゆう）」が必要です。これは、入居者を退去させるに足る正当な理由のことです。

ここでよく理由に挙げられるのが「建物の老朽化」ですが、実はこれ単体では正当事由として認められにくいのが現実です。今にも倒壊しそうな明白な危険がある場合などを除き、「古いから建て替えたい」という大家さん側の都合だけでは、借主の生活の基盤を奪う理由としては弱いと判断されます。

立ち退き料は「正当事由」を補うためのもの
「老朽化」だけでは弱い正当事由を補完するために提示されるのが、「立ち退き料（財産上の給付）」です。大家さん側は、不足している正当事由をお金（引越し費用などの補償）で補うことで、初めて立ち退きを適法に進めることができます。

つまり、「老朽化を理由にした6ヶ月以内の立ち退き要請」は決定事項ではなく、「十分な補償を提示し、借主に納得して退去してもらうための交渉のスタート」なのです。

退去に合意する条件として最も重要になるのが「立ち退き料」ですが、実は法律で定められた計算式や、絶対的な相場というものは存在しません。立ち退き料はあくまで「貸主（大家さん）と借主の話し合いによって決まる金額」です。

しかし、一般的な交渉の土台となる「内訳の目安」はあります。大家さんから提示された金額が妥当かどうか判断するためにも、まずは何が補償の対象になるのかを把握しておきましょう。

立ち退き料に含まれる主な費用
一般的な立ち退き料は、主に以下の費用を合算して算出されます。

ここで借主が直面している、「賃料が上昇しており、現在の家賃のままでは同エリア・同条件の入居先がない」という切実な問題について考えてみましょう。

結論から言えば、家賃高騰による差額分は、立ち退き料の増額交渉において非常に正当な要求になります。

立ち退き補償の基本的な考え方は、「借主が現在の生活水準を落とすことなく、同等の物件に不利益なく移れること」です。借主に何の落ち度もないのに、大家側の都合による退去で毎月の負担が増えてしまうのは不合理といえます。

したがって、このようなケースでは、上記の表にある「家賃差額」として補償を求めることが可能です。

大家側が最初に提示してくる立ち退き料は、単なる「引越し代と新居の初期費用」程度しか想定されていないケースが多々あります。家賃相場が高騰している今だからこそ、この「家賃差額」をしっかり見積もり、客観的な事実として大家側に伝えることが交渉の鍵となります。

立ち退きに伴う費用の考え方が整理できたところで、いよいよ具体的な交渉に進みます。大家さんからの最初の提示をそのまま鵜呑みにする必要はありません。

今回のように「今の条件では引っ越せない」という場合、交渉の軸となるのは「お金（補償額の増額）」か「時間（退去時期の延長）」のどちらかです。ご自身の優先順位に合わせて、以下の2つの戦略を使い分けましょう。

金銭面での不安を解消し、現在の生活水準を維持した住み替えを優先したい場合の戦略です。交渉を成功させるコツは、感情的にならず「客観的な事実（数字）」を伝えることです。

■ 相場をリサーチし「根拠」を示す
まずは、現在のエリアで同条件の物件をポータルサイトなどで探し、実際の物件情報を印刷しましょう。新居にかかる初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）や現在の家賃との差額、引越し業者の見積もりをまとめ、「これだけの費用がどうしてもかかる」という客観的な根拠を書面で貸主（大家さん）・管理会社に提示します。

■ 「この金額がないと引っ越せない」という事実を伝える
不当に立ち退き料を釣り上げようとするのではなく、「大家さんの事情は理解するが、提示額では物理的に資金が足りず、引っ越したくても引っ越せない」というスタンスで臨みます。事実をベースに不足分を論理的に説明することで、大家側も増額の必要性を理解しやすくなります。

「今の家賃水準で住める期間を少しでも長くしたい」「時間をかけて妥協のない物件をじっくり探したい」という場合は、退去期限の延長を交渉のカードにします。

■ 「6ヶ月」という期間の短さを指摘する
家賃相場が高騰している時期や、不動産の繁忙期（1〜3月など）は、条件に合う物件を見つけるのが通常よりも困難です。「現在の市場環境では6ヶ月での転居は現実的に厳しいため、期間を延長してほしい」と事情を説明します。

■ トレードオフを提案し、柔軟な姿勢を見せる
「絶対に退去しない」と頑なに突っぱねるのではなく、「退去時期を1年後まで待ってくれるのであれば、現在の提示額で退去に合意します」といったトレードオフ（代替案）の提案が有効です。貸主（大家さん）側にとっても、揉めて解決が長引くより、計画を少し延期してでも円満に合意する方がメリットが大きいと判断されやすくなります。

立ち退き交渉は「大家 対 借主」の争いではありません。あくまで「条件（お金か時間）さえ揃えば協力する」という柔軟な姿勢を見せることが、相手の譲歩を引き出す最大のポイントです。

立ち退き交渉を進める中で、借主が良かれと思って、あるいは焦りからやってしまいがちな失敗があります。以下の行動は、法律上借主の立場を著しく弱くしてしまうため絶対に避けましょう。

大家さんや管理会社から立ち退きに関する条件書を出された際、その場でサインをしてはいけません。一度合意してしまうと、「提示された条件で完全に納得した」とみなされ、後から内容を覆すことは非常に困難になります。「家族と相談します」「一度持ち帰って検討します」と伝え、必ず保留にしてください。

「早く次の家を見つけなきゃ」と焦って新居を契約し、現在の物件に通常の「退去届（解約通知）」を出してしまうのは非常に危険です。貸主（大家さん）側から「借主の自己都合による退去」として処理され、本来もらえるはずだった立ち退き料が一切支払われなくなるリスクがあります。補償内容や退去時期について書面で合意するまでは、正式な退去手続きは進めないようにしましょう。

立ち退き交渉中であっても、その部屋に住み続けている以上は家賃を支払う義務があります。「どうせ出て行くのだから」「後でもらう立ち退き料と相殺すればいい」と独断で家賃の支払いを止めてしまうと、「家賃滞納による契約違反（債務不履行）」となります。これは大家側に「立ち退き料なしで契約解除できる正当な理由」を与えてしまう致命的なNG行動です。交渉中であっても、家賃は必ず期日通りに支払い続けてください。

突然の立ち退き要請には戸惑ってしまいますが、ここまで解説した通り、立ち退きは大家さんからの「絶対的な命令」ではなく、あくまで借主と大家さんの「対等な話し合い」です。大切なのは、双方が納得できる着地点を冷静に見つけることです。

もし、大家側が高圧的な態度をとってきたり、話し合いが平行線をたどってしまったりする場合は、一人で抱え込まずに弁護士や国民生活センターなどの専門機関へ早めに相談しましょう。

（※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する法的助言ではありません。実際のご対応にあたっては、弁護士等の専門家にご相談ください。）

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）