湾岸 vs 郊外、人気のマンションエリア武蔵小杉と勝どき・月島の中古マンション相場と資産性を独自比較

マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力） は、マンション市場の長期的な変化を把握するため、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」 の保有データを用いて、郊外タワーマンションの代表格「武蔵小杉」と、都心湾岸エリア「勝どき・月島」の中古マンション価格推移と資産性を比較調査し、公開しました。

1.武蔵小杉エリアの中古マンション㎡単価は9年前から約1.8倍に上昇、勝どき・月島エリアは約2倍と堅調に推移
2.両エリアの㎡単価には30万〜60万円の差があり、70㎡換算では約2,100万〜4,200万円の総額差が生じる
3.冠水や液状化といった災害リスクの懸念があるものの、どちらのエリアも将来的な売却のしやすさや、資産性の維持が強み

近年は共働き世帯や子育て世帯を中心に、物件探しの際に「生活の利便性」や「将来の資産性」を重視する動きが強まってきました。
本調査は、武蔵小杉と勝どき・月島という二つの人気エリアのマンション市場を比較することで、売買検討者がより現実的で納得のいく住まい選びができるよう、マンションナビが保有する全国14万3,000棟のマンションデータを活用し、両エリアの中古マンション相場と資産性をデータで比較しました。

調査期間：2016年6月～2025年6月
調査機関：マンションナビ （https://t23m-navi.jp/）
調査対象：神奈川県川崎市中原区小杉町、および東京都中央区勝どき・月島の各一部エリアのマンション
データ基準：専有面積70㎡換算、築年数20年前後のマンション売買価格の中央値

9年前と6年前の相場推移も参照し、短期的な相場だけでなく長期で見た資産性の動きも把握できます。

マンションナビのデータによると、武蔵小杉、勝どき、月島の各エリアで、過去9年間で顕著な価格上昇が見られます。

武蔵小杉は、川崎市中原区に位置し、再開発によりタワーマンションが立ち並ぶ街として有名です。

マンションナビのデータによると売買価格相場における㎡単価は、現在129.2万円〜134.9万円です。これは9年前と比較し約1.8倍の伸びを示しています。

2019年に冠水被害が報じられた後も、下水整備の進展などで相場が安定的に回復しています。
新規売り出し物件も多く、住み替えしやすい点も強みといえるでしょう。

神奈川県川崎市中原区小杉町の売買価格相場（9年前と現在の比較）

一方、勝どき・月島は東京都中央区の湾岸部に位置し、都心直結の高い利便性が大きな特徴です。
東京都中央区勝どきの売買価格相場の㎡単価は現在190.7万円〜196.4万円、中央区月島の売買価格相場の㎡単価は現在155.7万円〜161.4万円となっており、9年前のおよそ80万円から約2倍に成長しています。
これらの都心湾岸エリアは、武蔵小杉と比較して30万円～60万円/㎡ほど高い水準で推移しているため、70㎡の物件では約2,100万円から4,200万円の価格差が生じます。

この都心ブランドと眺望資産が底堅い相場を支えているといえます。

東京都中央区勝どきの売買価格相場（9年前と現在の比較）

東京都中央区月島の売買価格相場（9年前と現在の比較）

・複数路線を活かし渋谷、新宿、品川、東京駅に直通
・渋谷：約16分、新宿：約18分、品川：約12分
・西側オフィス勤務や横浜方面にも強い交通ハブ

・銀座、東京駅、大手町に強く、都心直結型
・勝どき→銀座一丁目：約5分、月島→東京駅（有楽町経由）：約8分
・通勤時間の短さが資産価値にも影響

武蔵小杉は再開発で整備が進む一方で、昔ながらの商店街や個人店も残り、新旧が融合した街並みが魅力です。
代表的な物件として、「パークシティ武蔵小杉 ザ グランドウイングタワー」（㎡単価：約170万円）や「シティタワー武蔵小杉」（㎡単価：約180万円）などがあり、いずれも駅近かつ管理体制が安定している点が選ばれています。

勝どき・月島は、東京湾を望む眺望や開放感が特徴の湾岸エリアです。
「THE TOKYO TOWERS」（㎡単価：約185万円）や「リバーシティ21スカイライトタワー」（㎡単価：約160万円）など、大規模で共用施設が充実した物件が多く、高層階からの夜景を楽しめる点も人気の理由です。

武蔵小杉では、2019年に多摩川氾濫による冠水被害が発生しましたが、その後の管理組合の取り組みにより、浸水防止や設備の耐水化が進んでいます。
特に、総戸数300戸以上の大規模マンションでは修繕積立金を効率的に分担できるため、資産価値を維持しやすい点が評価されています。

川崎市中原区のマンション規模ごとの流通量

流通量が多く、将来の売却もしやすいことが、リスクを補う大きなポイントです。

勝どき・月島も液状化や高潮など湾岸特有のリスクがありますが、地盤改良や防災対策が進んでおり、相場は堅調に推移しています。
こちらも大規模物件が多く、管理費や修繕積立金を効率よく負担できるため、長期的に資産性を守りやすいといえるでしょう。

中央区のマンション規模ごとの流通量

都心直結という需要の高さや眺望資産が価格を下支えしている点も見逃せません。

今回の調査で、武蔵小杉と勝どき・月島の両エリアは、ともにタワーマンション市場として資産性が底堅いことがわかりました。

渋谷・新宿・品川方面へ通う方には武蔵小杉が、銀座・東京駅・大手町方面が通勤先の場合は勝どき・月島が適しているでしょう。

70㎡換算で2,000万円以上の価格差が出るため、都心ブランドを重視するか、郊外の多様な住環境を取るかは、ご自身のライフスタイル次第です。

最新の相場はマンションナビをチェックし、賢い不動産選びにお役立てください。

データ提供/マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）

マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町5-2 第2日成ビル5階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
コーポレートサイト：https://mansionresearch.co.jp/

マンションリサーチ株式会社　すみかうる編集部
TEL：03‐5577‐2041
Mail：media@mansionresearch.co.jp

■全国14.3万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』
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