教えて清水先生！！住まいの相談室 ーマンションの価格は下がることはないの？（第1回：住宅価格の決まり方）｜PropTech-Lab
清水 千弘・PropTech-Lab 所長
一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長。1994年 東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。財団法人日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、日本大学教授、東京大学特任教授を経て、現職に至る。
皆さん、こんにちは。
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。
今日から始まるこのコラムでは、皆さんが日々のニュースや生活の中で感じる「住まい」にまつわる疑問を、データと経済学の視点から考えていきたいと思います。
まず最初に、住宅価格は何で決まるのか？といったいちばん素朴で、でも一番重要な問いから始めますね。
近年、東京を中心とした大都市だけでなく、地方都市でもマンション価格は上昇を続けています。「空き家が増えている」と言われているのに価格は下がらず、「家賃はあまり変わらないのに、売買価格だけが大きく動く」。直感的には、少し不思議に感じますよね。
この違和感を持つことは、決して間違いではありません。では、なぜ私たちの直感は裏切られるのでしょうか。
日々の買い物だと、「野菜の値段は天候」「魚の値段は水揚げ」といった形で、需給で価格が動く感覚がつかみやすいですよね。「今日はレタスが高いな」と感じたとき、私たちは自然に「天候不順で取れなかったのかな」と推測できます。買い物は生活の中で頻繁に経験するので、価格の動きにも納得感が生まれやすいのです。しかし、住宅市場ではその直感が通用しない場面が多々あります。
では、住宅には、野菜や魚とは違う“価格の決まり方”があるのでしょうか。
住宅の二つの顔：「消費財」であり「資産」でもある
先生、日々の買い物なら『レタスが高いのは天候不順のせいかな』と納得できます。でも住宅の場合、家賃があまり変わらないのに売買価格だけが上がるのは、なんだかバブルのようで怖いです。
その違和感を持つことは、決して間違いではありません。結論から言うと、住宅は、スーパーのレタスと違って、「消費財」であり、同時に「資産」でもあるからです。私はこれを、住宅の「二つの顔」と呼んでいます。ここでは、ちょっとだけ、住宅の「二つの顔」について説明しておきましょう。
ひとつ目の顔：「住む」という顔（消費財）
あなたが毎日そこで眠り、食事をし、安心して暮らす。この意味で住宅は、毎月サービスを受け取る消費財です。たとえば「雨風をしのげる」「通勤が楽になる」「落ち着く空間がある」「家族で過ごせる」など、暮らしそのものが“得られる価値”です。これは、毎日の生活の満足度に直結します。
ふたつ目の顔：「持つ」という顔（資産）
将来、売却することができ、値上がりすることもあれば、値下がりすることもある。この意味で住宅は、資産でもあります。つまり住宅は、「住んで満足するもの」であると同時に、「将来売れる（かもしれない）もの」でもあります。
この二重性が、住宅価格の見え方を難しくします。
あなたは、何のために買いますか？
あなたがこれから買おうとしているマンションは、「自分の生活を豊かにするための住まい」でしょうか。それとも「株や預金より有利そうだから買う投資対象」でしょうか。もちろん、多くの人はその両方を考えます。けれど、この二つを曖昧なまま混ぜてしまうと、判断を誤りやすくなるのも事実です。
たとえば、「住み心地は少し我慢しても、値上がりしそうだから買う」「価格は割高でも、住むのが楽しみだから投資の損得は気にしない」。このように、理由が混ざると、あとで市場が変わったときに後悔が大きくなりやすいのです。
そこでまず、資産としての住宅価格がどのように決まるのかを、いちばん基本から見てみましょう。
資産としての住宅価格：カギは「キャッシュフロー」
住宅を資産として考えるとき、大切なことは「将来どれだけお金を生み出すか」です。これを、経済学ではキャッシュフローと呼びます。たとえば、あなたが購入するマンションが、毎月10万円の家賃を生み出すと仮定してみましょう。1年で120万円、それが10年間続くとすると、合計で1,200万円の家賃収入になります。
ここで、ひとつ重要な問いが出てきます。10年後にもらう120万円と、今すぐもらえる120万円は、本当に同じ価値でしょうか。
10年後の120万円と、今すぐもらえる120万円では、なんとなく価値が違う気がします……
その感覚、大正解です。将来のお金は、今のお金より少し価値が低いと考えます。だから、将来の収入は「割り引いて」考える必要があります。ここは、少しだけ丁寧に説明しますね。将来のお金の価値が低く感じられる理由は、たとえば次のようなことです。
▢今お金があれば、預金や投資に回して増やせる（機会費用）
▢将来は何が起きるか分からない（リスク）
▢今の生活の安心のほうが、将来より価値が高いと感じる（時間選好）
こうした理由をまとめたものが、いわゆる「割引率」です。
（実務では、金利だけでなくリスクや不確実性も含めて考えますが、ここでは分かりやすくするためにシンプルに扱います。）
仮に、あなたがこのマンションへの投資に対して「年2%の割引率」で考えるとしましょう。すると、10年間で1,200万円稼ぐように見えても、それをすべて「今日の価値」に直して合計すると、約1,078万円になります（ざっくり言えば約1,080万円です）。これが、家賃収入をもとにした住宅の基本的な価値です。
ここで押さえておきたいのは、次の一点です。 「将来の収入」は、同じ金額でも、今日の価値に直すと小さくなります。
住宅価格は「家賃×年数」では決まらない
住宅価格は、「家賃 × 年数」では決まりません。家賃を、金利（割引率）で調整した “ 現在価値 ” の合計で決まります。そして、ここからが、あなたが住宅を買うときに本当に知っておいてほしい話です。住宅価格を動かしているのは、家賃と金利だけではありません。それ以上に重要なのが、人々の「期待」です。「この先も家賃は安定して入るだろう」「10年後、20年後も、このマンションは売れるだろう」そう多くの人が信じると、住宅価格は上がります。
逆に、「将来は人が減るかもしれない」「売りたいときに売れないかもしれない」そう思われ始めると、家賃が変わらなくても、価格は下がります。つまり、住宅価格とは、家賃 × 金利 × 「期待」で決まるものなのです。
ここでの「期待」とは、ふわっとした気分の話ではありません。たとえば、次のような要素が「期待」をつくります。
▢将来の金利や住宅ローン環境はどうなりそうか
▢その街に人が集まるのか、減るのか
▢近隣に再開発があるのか、空き地が増えるのか
▢その物件を「欲しい」と思う人が10年後にもいるのか
こうした将来像が、売買価格を押し上げたり、押し下げたりします。
大切なのは、価格の裏側にある「期待」を言葉にできるか、ということです。これから住宅を購入するあなたにとって重要なことは、「今の価格が高いか安いか」だけではありません。その価格が、どんな期待の上に成り立っているのか。それを、自分の言葉で説明できるかどうかです。「なぜこの価格なのか？」「もし前提が変わったら、何が起きるのか？」この問いに向き合うことが、後悔しにくい住宅購入につながります。
もう一歩具体的に：DCF（割引キャッシュフロー）で考える
さて、ここからは皆さんが実際にマンションの価値を判断するために、もう一歩だけ具体的に「資産としての計算方法」を深掘りしてみましょう。 皆さんは、一度マンションを買ったら一生そこに住み続ける、と考えていますか？
うーん、理想はそうかもしれませんが、実際には転勤があったり、子どもが生まれて手狭になったり、ライフステージが変われば住み替えることもありますよね。
そう、それが自然な考え方です。ずっと住み続けるのではなく、いつか「売却して住み替える」という前提で投資価値を計算するのが、DCF（Discounted Cash Flow：割引キャッシュフロー）という手法です。 名前は難しそうですが、考え方はとてもシンプルです。「将来もらえるお金（家賃や売却代金）を、今日の価値に直して足し算する」。ただそれだけです。
先生、ちょっと待ってください！「将来もらえるお金を足し算する」だけなら簡単そうですが、それをわざわざ「今日の価値に直す」というのは、具体的にどういうことでしょうか？
いい質問ですね。ここがDCFの最も重要なポイントです。 では、具体的な例で計算してみましょう。
【シミュレーションの前提条件】
▸家賃：月10万円（年間120万円）× 10年間
▸売却：10年後に3,000万円で売れると予想
▸割引率：年2%
この条件で計算すると、現在の価値はこうなります。
▢家賃10年分の「現在の価値」： 約1,078万円
▢10年後の売却価格（3,000万円）の「現在の価値」： 約2,461万円
▢合計（DCFの現在価値）：約3,539万円（ざっくり言えば約3,540万円）
なるほど！ 10年分の家賃と、将来の売却代金を今の価値に引き直して足し算すると、今の「適正価格」の目安が見えてくるわけですね。
その通りです。ここで皆さんに掴んでほしいのは数字そのものではなく、「住宅価格が動く背景には、必ず理由がある」ということです。 重要なのは、「将来のお金」は、割引率（≒金利やリスク感）しだいで、今日の価値が大きく変わるということです。
住宅価格が動くときは、
▢家賃が動いた（その街のニーズが変わった）
▢金利が動いた（割引率が変わった）
▢期待が動いた（将来もっと高く売れる、あるいは暴落するとみんなが思い始めた）
このいずれか（あるいは複数）が起きている、ということです。
そう整理されると、今の高騰している価格が「正しい」のかどうか、ますます気になります……
そうですね。しかし、「正しい」というのは誰にとっての正しさでしょうか？ 市場全体として合理的なのか、あなたの家計にとって無理がないのか、あるいはあなたが得たい暮らし（住む価値）に見合うのか。
この「正しさ」の正体については、次回以降、もう少し丁寧に整理していきましょう。金利が1%上がるとこの計算結果がどう変わるのか、といった具体的なリスクについても触れていく予定です。
まとめ
今回は、住宅価格が「家賃」だけで決まるのではなく、金利（割引率）、そしてそれ以上に大きな力を持つ人々の「期待」によって動くことを見てきました。DCFという道具を使えば、将来の家賃や売却価格を「今日の価値」に直して、いまの価格がどの程度まで合理的に説明できるのかを考えられるようになります。
次回は、もう一歩だけ踏み込んで、あなたの判断に直接つながる「もしも」を一緒に検証します。
たとえば、金利が1%上がると、DCFで見たマンションの価値はどれくらい下がるのか。
また、10年後に3,000万円で売れると思っていたのに、もし売れなかった（想定より安くしか売れなかった）場合、価値はどれくらい変わるのか。
さらに、数字だけでは測れないけれど、購入を決めるうえで欠かせない、それでも“住む価値”としてはどう考えるべきかについても、丁寧に整理していきます。
そして最終的には、皆さんが「マンション価格の高騰はこの先も続くのか、それともどこかで変わるのか」を、誰かの意見に頼るのではなく、自分の頭で“理由つきで”答えられるようになっていただくことが、この連載の目的です。次回も、ぜひ一緒に考えていきましょう。お楽しみに。
『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』について
『PropTech-Lab』は、不動産市場に新たな価値をもたらし、人々が住まいを選ぶ際の新たな基準や簡便さ、価値観を醸成し、提供することを目指します。市場のニーズに応え、価格高騰のスパイラルを抑制し、より多くの人々が質の高い住宅を手に入れられるよう努めてまいります。
『PropTech-Lab』 所長 清水 千弘 について
一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長。1994年 東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。財団法人日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、日本大学教授、東京大学特任教授等を歴任。
2022年1月より、当社グループ参画。社外取締役を経て、2024年7月より、当社研究・開発組織『PropTech-Lab』所長に就任。
株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。
＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長 濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）