【どこでもマンション鑑定団】Vol.4 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『浦和』｜property technologies

2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7%上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。

詳細は、「令和7年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、「KAITRY（カイトリー）」エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は埼玉県さいたま市浦和区）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。東京23区は全ての区で上昇幅が拡大し、中央区や港区、目黒区などの中心部では10%を超えました。都心部ではマンション価格が高騰しており、都心にアクセスしやすい周辺部でマイホームを求める動きが広がっています。東京都に隣接・近接するJR京浜東北線及び埼京線沿線では堅調なマンション需要を反映し、地価上昇が継続しています。埼玉県さいたま市では、平均上昇率が2.5%でした。（標準値「さいたま浦和‐20」では上昇率が9.3%　※【図1】参照　）

今回は、標準地（さいたま浦和-20）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

市役所や県庁など、行政機能の中心を担う浦和区。都心や横浜方面への直通電車も運行し、アクセスが良好で、住みやすい街として人気があります。芸術からスポーツまで幅広い施設も点在します。浦和駅東口の複合施設内にある中央図書館は、「地域の知の拠点」として多くの市民に利用されています。美術館やスポーツ施設も充実しており、文武両道を体現した街と言えるでしょう。

「サッカーのまち浦和」の歴史は、1908年(明治41年)埼玉県師範学校（現在の埼玉大学）に蹴球部が創設されたことに始まります。浦和駅西口ロータリーには「URAWA Soccer TOWN」のイルミネーションが設置されており、浦和レッドダイヤモンズ、三菱重工浦和レッズレディースのホームタウンでもある「サッカーのまち浦和」のシンボルになっています。冬季には浦和サッカーツリーも点灯し、レッズカラーにライトアップされます。

江戸時代より中山道の宿場町として繁栄した浦和。行楽客に沼地でとれたうなぎをふるまったのが「浦和のうなぎ」の始まりと言われています。うなぎの蒲焼という二百年来の伝統の味は、現在まで受け継がれ、さいたま市伝統産業にも指定されています。浦和のうなぎを広くPRするために誕生したキャラクター「浦和うなこちゃん」（さいたま観光大使）の生みの親は、アンパンマンの作者として知られるやなせたかしさんです。

浦和は、埼玉県、さいたま市の行政の中心地であり、文教都市として発展しました。現在は、市立浦和高等学校をはじめ特色ある公立学校が多いことでも知られています。大正時代になると、浦和には多くの芸術家や文化人が移り住み、こうした歴史から浦和には文化施設が多く、「地域ゆかりの作家」と「本をめぐるアート」をコレクションの柱としている「うらわ美術館」、蔵書数豊富な「中央図書館」があり、気軽に芸術・文化に触れることができます。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図３】の通りです。
2021年は6,970 万円（坪単価：約329万円 （以下 @329万円） ）でしたが、翌2022年は7,640万円（@360万円）、2023年は7,830万円（@369万円）、2024年は7,990万円（@377万円）、2025年は8,370万円（@395万円）と上昇を続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図４】の通りです。
2021年は5,260万円（@248万円）でしたが、翌2022年は5,750万円（@271万円）、2023年は5,870万円（@277万円）、2024年は5,980万円（@282万円）、2025年は6,260万円（@295万円）と上昇を続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は4,380 万円（@206万円）でしたが、翌2022年は4,790万円（@226万円）、2023年は4,890万円（@230万円）、2024年は4,970万円（@234万円）、2025年は5,200万円（@245万円）と上昇を続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築11年）」「Bマンション（築20年）」「Cマンション（築30年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で18～21％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、5,000万円の70㎡のマンションの場合：
　5,000万円 ÷ 70㎡ = 約71.4万円/㎡
　71.4万円/㎡ × 3.3 = 約235.6万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

　▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
　▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
　▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は埼玉県さいたま市浦和区に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を利用してみてましょう。

マンション名を入力し、
　①　広さ（例えば65㎡）
　②　間取り（例えば3LDK）
　③　階数（例えば4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
　昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）