教えて清水先生！！住まいの相談室 ーマンションの価格は下がることはないの？（第6回：“住む価値”と“投資リスク”をどう両立させるか）｜PropTech-Lab

皆さん、こんにちは。
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。

前回（第5回）で、あなたは一つの大事な力を手に入れました。「この物件はいくらの期待に支えられているのか」を、数値と言葉で説明できるようになったことです。家賃とユーザーコストのズレを見て、「この価格が成立するには、どれくらいの値上がり（あるいは売却価格）が必要か」を言えるようになった。これは、とても大きい。でも、最後に残る問いがあります。

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「期待に寄りかかっている部分があるとしても、それでも私はこの家に住みたい。この“住む価値”と、投資リスクの許容をどう両立させればいいのか？」
ここが本コラムの中核です。結論から言います。両立のコツは、精神論ではありません。

順番と境界線です。

なぜ精神論ではダメなのか。それは、住宅購入は気合いで勝てる勝負ではないからです。金利はあなたの都合では動きませんし、市場はあなたの希望どおりにはなりません。転勤、出産、介護、転職、病気といった人生のイベントも、計画どおりにやってきません。だから、気持ちを強く持つより先に、「崩れない形」を作る必要があります。

順番はこうです。

（1）住む価値を先に言葉にする
（2）投資リスクを後で数字にする
（3）最後に「境界線」を決める

この順番を守ると、混ざって事故が起きにくくなります。

• 投資の言葉で生活を正当化してしまう
「値上がりしそうだから、多少の不便は我慢する」
→ 期待が外れたとき、“不便だけが残る”

• 生活の言葉で投資の無理を正当化してしまう
「住みたいから、多少高くても仕方ない」
→ 金利上昇や売却難で、“家計の余裕が消える”

住む価値は、DCFの式には入りにくい。でも確実にあなたの人生に効く価値です。だから最初に、生活の言葉だけで、住む価値を言語化します。
ここで大事な約束があります。

“買う価格”を先に見ないこと。

価格を先に見た瞬間、投資の言葉が混ざりやすくなるからです。まずは「暮らし」だけを取り出します。
問いは単純です。

この暮らしのために、私は毎月いくら払っていいか？

ここでの「払う」は、家賃でもローンでも構いません。「住まいサービスへの支払い」として考えます。あなたが買うのは、壁や床ではなく、「生活の質」です。
ただし、多くの人はここで詰まります。理由は簡単で、住む価値は“気分”に見えやすいからです。そこで、問いを二段に分けます。

• 絶対に譲れないもの（Must）
例：通勤時間、学区、駅距離、治安、日当たり、静けさ、間取り、階段の有無（将来の生活）、周辺の医療・買い物環境など

• あったら嬉しいが妥協できるもの（Nice）
例：眺望、内装グレード、ブランド、共用施設、コンシェルジュ、ディスポーザー、ジムなど

この整理ができると、「なぜその物件なのか」が価格と切り離されます。住む価値は“説明できる形”になります。これが第一段階です。

ここで、もう一歩だけ深めます。Mustは「暮らしの土台」ですが、実は後悔を減らすのは Mustの中の優先順位です。
たとえば、通勤時間と日当たり、どちらがあなたの人生に効くのか。静けさと広さ、どちらがあなたにとっての回復なのか。ここを自分の言葉で言えると、購入後のブレが小さくなります。
最後に、この一文を作ってください。

私は、この家で＿＿＿を手に入れるために買う。

＿＿＿には「通勤の短縮」「家族との夕食の時間」「睡眠」「安心」「子どもの環境」「自分の作業スペース」など、具体的な生活の言葉が入るのが理想です。「資産価値」や「値上がり」は、ここには入れません。ここは生活の段階だからです。

なぜこれが重要か――
住宅は流動性が低く、簡単に撤退できないからです。株なら売って逃げられる局面でも、住宅は売れない・時間がかかる・値下げが必要、ということが起きます。だから「逃げられないときに耐えられるか」が、両立の条件になります。
ストレステストの問いは、3つで十分です。

これは第2回の話の延長ですが、「価値が下がる」だけでなく「支払いが増える」可能性も含めて考えます。あなたが変動金利なら特に重要です。
チェックするのは、次の二点です。

•返済額が上がっても、生活費・教育費・貯蓄が崩れないか
•“一時的に”ではなく“数年”続いても大丈夫か

ここでのポイントは、感覚で「大丈夫」と言わないこと。
大丈夫かどうかは、“月の余白”で決まります。余白が薄いと、期待が外れた瞬間に選択肢が消えます。

仮にローンが5,000万円、返済期間35年だとします。金利が年0.5%のとき月々返済は約13万円、年1.5%になると約15.3万円、差は約2.3万円です（条件により変わりますが、感覚としてはこのくらいです）。
この「月2〜3万円」を、あなたの家計は吸収できますか？

•吸収できるなら、金利リスクは“怖いが致命傷ではない”。
•吸収できないなら、金利リスクは“あなたの家計にとって致命傷になり得る”。

重要なのは、「月2〜3万円」をただの数字として見ないことです。
それは、外食や旅行を減らす程度で済むのか。
子どもの習い事を削ることになるのか。
貯蓄が止まるのか。
あなたの生活の何を削ることになるのか――そこまで具体化して初めて、耐えられるかが判断できます。

第5回で「必要な売却条件」を見ました。ここでは逆に、最悪に近い世界を置きます。

•10年後に売却したいとき、想定より2割安い
•あるいは、売れるまで時間がかかり、値下げが必要になる

このとき、あなたはどうしますか。
住み続けられますか。売らずに持ち続けられますか。
ここでの鍵は「持ち続けられる体力」です。
住宅は流動性が低いので、相場が悪いときに“身軽に逃げる”のが難しい。だから、両立の条件は「逃げられないときに耐えられるか」です。

さらに一歩進めて、問いを二つに分けます。

• 価格が2割下がったとき、精神的に耐えられるか
住宅は「生活の舞台」なので、含み損が続くとストレスになります。
「住む価値があるから気にしない」と言えるかどうか。

• 価格が2割下がったとき、実務的に耐えられるか
住み替えで売却が必要なとき、売却損が出ても次の住まいに移れるか。
あるいは「売れないなら賃貸に出す」という選択肢が現実的か。

ここを曖昧にしたまま買うと、期待が崩れたときの動きが遅れます。
遅れると、選べる手段が減ります。住宅のリスクは、だいたい“選択肢が減ること”として現れます。

持ち家は、見えないコストが後から来ます。
管理費・修繕積立金の上昇、設備更新、家具家電、突発修繕。これらは“確率は高くないがゼロではない”。だから予算に余白を残す必要があります。
ここで大切なのは、「想定外コストをゼロにする」ことではありません。
ゼロにはできません。
大切なのは「来たときに壊れない」ことです。

具体的には、次の問いが役立ちます。
▢修繕積立金が上がったら、どこを削るか？
▢大規模修繕で一時金（臨時徴収）が来たら払えるか？
▢家電や内装の更新が重なったら、貯蓄が枯れないか？
▢転勤・介護・出産などで家計構造が変わっても、支払いを維持できるか？

この3つを通して見たいのは、「この買い方は、期待が外れても壊れないか」という一点です。

あなたの生活費・教育費・貯蓄を壊さない支払い水準を決めます。
ここは「理想」ではなく「最低ライン」で決めます。金利が上がったり収入が減ったりしたときにも耐えるラインです。
ここでのコツは「いくらまで払えるか」を上限で考えるのではなく、
いくら余白が残るべきか
で考えることです。

余白とは、貯蓄・緊急費・将来投資（教育・転職・医療）に回せるお金です。
住宅にお金を寄せすぎると、この余白が消えます。
余白が消えると、人生の選択肢が減ります。
両立の第一条件は、余白を守ることです。

現金の余力、緊急資金、転職・病気・介護などのショックに耐える余力。
持ち家は売って現金化するのに時間がかかります。だから現金の余白は、投資でいうところの“流動性プレミアム”です。

ここでのポイントは、「家＝資産だから安心」ではないことです。
住宅は資産ですが、すぐ現金にならない資産です。
だから、現金（流動性）は別で持つ必要があります。

自分への問いはこうです。
•収入が一時的に落ちても、何ヶ月耐えられるか？
•売れない状態が続いたら、どのくらい粘れるか？
•住み替えが必要になったとき、二重コスト（仮住まい・二重ローン）が発生しても耐えられるか？

ここに明確な答えがない場合、購入は「強気すぎる設計」になっている可能性があります。

投資として割高に見える部分があるなら、そこを生活の言葉で説明できるか。
「ここに住むことで、何が良くなるのか」を言えるか。
値上がり期待で正当化していないか。ここが最後の線です。

この線は、実は一番大事です。
なぜなら、住宅購入の後悔は、価格が下がったことそのものより、
「値上がりを期待して買ったのに、上がらなかった」
「投資で買ったのに、生活の満足が低い」
という形で心に残りやすいからです。

納得の線が引けている人は、こう言えます。
「価格が多少下がっても、この暮らしは手放したくない」
ここまで言えると、期待が揺れたときにも心が折れにくい。
“住む価値”が、あなたの判断の核として機能するからです。

3本の線を引いたうえで、物件を見ます。
線の内側に収まるなら買える。収まらないなら、物件を変えるか、価格を下げるか、頭金を増やすか、借り方を変えるか、住む場所を変えるか。
ここまで来ると、判断は“気合い”ではなく“設計”になります。
そして設計とは、勝つためではなく、負けないための工夫です。

1. 価格が2割下がっても、私はこの家に住み続けたいか？
   → 「価格」ではなく「暮らし」に戻って来られるか。あなたの納得の線の確認です。
2. 金利が上がって支払いが増えても、生活は守れるか？
   → 家計の線の確認です。守るべき生活（貯蓄・教育・健康）を削らない設計か。
3. 売りたいときに売れなくても、私は持ち続けられるか？
   → 流動性の線の確認です。住宅は“売りたいときに売れる”とは限りません。
4. 値上がりがなくても、この選択は“生活として”報われるか？
   → 期待に依存していないかの確認です。値上がりがなくても、住む価値で勝てるか。
5. この家を買う理由を、値上がり以外の言葉で説明できるか？
   → 他人への説明ではなく、自分への説明です。迷いが出たときの支えになります。

この5つに「はい」と言えるほど、あなたの買い方は強くなります。
逆に言えば、どれかに「いいえ」が残るなら、改善余地があります。これは悪いことではありません。改善できる段階で気づくことが、いちばん価値があるのです。

そして大事な補足を一つ。
「全部“はい”と言えないと買ってはいけない」という意味ではありません。
現実の意思決定はトレードオフです。
ただし、“はいと言えない質問”が何かを自覚し、その弱点を埋める工夫（頭金を増やす、価格を下げる、借り方を変える、エリアを変える、買う時期を変える）をした上で買う。ここがプロセスとして重要です。

この連載の結論はこうです。
住む価値と投資リスクの両立とは、「期待を捨てる」ことではありません。
期待があってもいい。でも、期待が外れたときに崩れない買い方にする。つまり、期待に依存しない設計にすることです。

あなたがこれから買う家は、投資商品ではありません。あなたの生活であり、家族の時間であり、安心であり、毎日の舞台です。だから住む価値は大切にしていい。けれど同時に、資産である以上、リスクから目をそらさない。
この二つを混ぜずに、順番を守って、線を引く。それが、後悔しにくい住宅購入の“型”です。

最後に、もう一度タイトルの言葉に戻ります。
後悔しにくい買い方は「最悪の世界でも住めるか」で決まる。
ここで言う「最悪」とは、破滅のことではありません。金利が少し上がる。売却価格が思ったほど伸びない。想定外コストが来る。そういう“少し嫌な未来”が来ても、あなたの生活が守られ、あなたが納得して住み続けられるか。その一点をクリアできたとき、住宅購入は「勝負」ではなく「選択」になります。

「マンションの価格は下がることはないの？」——その答えは、もう皆さんの中にあるはずです。価格の予測に振り回されず、揺るがない「準備」を。全6回、最後までお読みいただきありがとうございました。

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）