【どこでもマンション鑑定団】Vol.24 “住みたい人気の街” ランキング上位の『立川市』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都立川市錦町）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。
東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。また、多摩地区全体は+3.9％と上昇幅が拡大、４年連続で全 26 市２町の変動率がプラスとなりました。JR 中央線沿線の利便性の高い地域を中心に上昇幅が拡大しました。その中で、多摩地区内の立川市錦町（標準地「立川-26」）では、上昇率が15.3%という大きな上昇幅を記録しました。

今回は、標準地（立川-26）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

東京都のほぼ中央、やや西寄りに位置する立川市。多摩地域の中心都市として目覚ましい発展を続けるこのまちは、都市の利便性と豊かな自然がコンパクトに調和した、他に類を見ない魅力を持っています。駅周辺の洗練された賑わいから一歩足を踏み出せば、広大な緑や澄んだ水辺が広がる――。そんな「都市の躍動」と「緑のやすらぎ」が心地よく共生する立川市についてご紹介します。

立川市の最大の強みは、なんといってもその卓越した交通アクセスにあります。まちの玄関口であるJR立川駅には、中央線をはじめ、青梅線、南武線の3路線が乗り入れるほか、五日市線への直通電車も運行されています。JR中央線の特別快速を利用すれば、新宿駅まで約25分、東京駅まで約40分という近さ。都心へのダイレクトなアクセスが、日々の通勤・通学、そして休日のお出かけを力強くサポートします。

さらに、多摩地域を南北に縦断する「多摩モノレール」や西武拝島線、そして周辺各市を結ぶ充実した路線バス網が、市内外の移動をシームレスにつないでいます。駅周辺に目を向ければ、老舗の百貨店や大型商業施設、高層オフィスビルが林立し、多摩地域随一の賑わいを創出。バラエティに富んだ飲食店やカルチャー施設も集積しており、都心へ出向かずとも、日常のあらゆるニーズを満たし、最先端のトレンドに触れることができるのです。

高度に発達した都市としての顔を持つ一方で、広大で豊かな自然環境も立川市の大きな魅力です。その象徴とも言えるのが「国営昭和記念公園」です。広大な敷地を誇るこの公園では、春から夏にかけての「フラワーフェスティバル」をはじめ、一年を通して多彩な花々が咲き誇ります。特に、秋のイチョウ並木は「黄金色の絨毯」と称されるほどの美しさで、SNS映えする絶景スポットとして市内外から絶大な人気を集めています。

また、市の北部には歴史ある玉川上水が流れ、緑豊かな散策路が整備されており、季節の移ろいや木漏れ日を感じながら歩くことができます。南部には雄大な多摩川が悠然と流れ、これらをつなぐ残堀川や北部に広がる都内有数の農業地帯など、水と緑に囲まれたやすらぎの空間が日常のすぐそばに広がっています。

さらに、「国立極地研究所 南極・北極科学館」では、実際に南極の氷に触れたり、オーロラシアターで神秘的な映像を体験したりと、子どもから大人まで知的好奇心を満たす施設も充実。自然と学びが見事に融合した環境が、市民の心を豊かに育んでいます。

立川市は、新たに家庭を築く若い世代や子育て世帯にとって、非常に暮らしやすいまちとしても知られています。その姿勢を象徴するのが、市独自の「プレミアム婚姻届」です。複写式で手元に残るこの婚姻届は、専用のオリジナル台紙とセットになっており、写真立てやウェルカムボードとしても活用できるオンリーワンの記念品として高い人気を集めています。

子育て支援もトップクラスの充実度を誇ります。妊娠・出産期から子どもが小・中学生になるまで活用できる情報が網羅された「立川市子育て応援ブック Hi（はい）ちーず」の無料配布をはじめ、令和5年10月からは、多摩地域でもいち早く18歳までの子どもの医療費を所得制限なしで助成する制度もスタートしました。

生活環境においても、平坦で綺麗に整備された道路が多く、自転車での移動が非常にスムーズです。モノレールと自転車を組み合わせれば、駅前の大型商業施設や公園、さらには郊外のショッピングパークまで、車がなくてもどこへでも快適にアクセス可能。毎日の買い物から休日のお出かけまで、ストレスフリーな生活が実現できるのは、立川ならではの大きなメリットです。

現在、約18万6千人（約9万8千世帯）の人々が暮らす立川市。その歴史は古く、1940（昭和15）年には市制が施行されました。市制施行を記念して公募で選ばれた市章は、「立川」の2文字を五角形に図案化したもので、古くから多摩地域の中心都市として発展してきた誇りを堂々と示しています。また、市民の生活を守る防風林として親しまれてきた「けやき」が市の木に、春一番に純白の可憐な花を咲かせる「こぶし」が市の花に制定されており、まちの至る所でその美しい姿を楽しむことができます。

国際的な視野も持ち合わせており、1959年にはアメリカ・カリフォルニア州のサンバーナディノ市と、1991年には長野県大町市と姉妹都市提携を結び、多方面での交流を深めています。さらに、「立川いったい音楽まつり」をはじめとするイベントも盛んで、文化と芸術が街全体を活気づけています。

「都市の利便性」と「自然の癒やし」、そして「人への優しさ」。これらすべてが手の届く範囲にバランスよくまとまっている立川市。進化し続ける近未来的な都市の輝きと、悠久の時を刻む自然の息吹―ぜひ一度、その両方を肌で感じてみてください。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は4,060万円（坪単価：約191万円（以下 @191万円））でしたが、翌2023年は4,270万円（@201万円）と上昇、2024年は4,180万円（@197万円）と一時下落しましたが、2025年は4,220万円（@199万円）と再び上昇に転じ、2026年には4,430万円（@209万円）と高値を更新していることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は3,580万円（坪単価：約169万円（以下 @169万円））でしたが、翌2023年は3,790万円（@179万円）と上昇、2024年は3,740万円（@176万円）と一時下落しましたが、2025年は3,800万円（@179万円）と再び上昇に転じ、2026年には3,990万円（@188万円）と高値を更新していることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

2022年は2,390万円（坪単価：約112万円（以下 @112万円））でしたが、翌2023年は2,540万円（@119万円）と上昇、2024年は2,510万円（@118万円）と一時下落しましたが、2025年は2,560万円（@120万円）と再び上昇に転じ、2026年には2,680万円（@126万円）と高値を更新していることがわかります。

今回、「Aマンション（築11年）」「Bマンション（築20年）」「Cマンション（築30年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約9％～12％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
たとえば、5,650万円の70㎡のマンションの場合：
　　 5,650万円 ÷ 70㎡ = 約80.7万円/㎡
　　 80.7万円/㎡ × 3.3 = 約266.3万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は立川市錦町に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）