文京区が8位！城北エリア特集｜東京23区中古マンション価格推移と価格上昇率ランキング【2025年9月最新】

2025-09-04 17:00

マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）はマンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データを用いて、マンション売買価格の推移を調査し、公開しました。

本調査のポイント

1.マンションナビのデータをもとに、9年前（2016年）の価格推移と比較
2.2025年8月時点での東京都全体のマンション価格は9年間で65.4％上昇し、堅調な右肩上がりが継続
3.城北エリアでは「価格の割安感」「交通利便性の向上」「再開発の進展」が評価され、再注目されている

城北エリアは、文京区・豊島区・北区・荒川区・板橋区・足立区の6区を指し、住宅地や文教地区が多いエリアとして知られています。

マンションナビの最新データによると、今回の調査では文京区が過去9年間で約63%の価格上昇を記録し、東京23区中で第8位にランクインしています。また、足立区は9位、荒川区は14位と、23区内でも存在感を示しています。

本調査では、具体的な数値やグラフを踏まえながら、城北エリアのマンション価格の推移をわかりやすく読み解いていきます。

調査背景

近年、東京都23区の中古マンション市場では、価格上昇が際立っています。しかしその動きは一様ではなく、エリアごとの特性によってばらつきが見られます。
こうした違いを可視化することで、売買の判断材料として活用できると考え、調査を実施しました。

調査概要

調査期間： 2016年8月～2025年8月
調査機関：マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）
調査対象：東京都23区のマンション
データ基準：調査期間中の東京都23区におけるマンション売買価格の中央値
「マンション売買価格の中央値」を指標とすることで、市場の動きや価値の変化を多角的に分析できます。

上昇率の定義

上昇率＝（現在の値ー基準値）÷基準値×100%

【例】1年前に1,000,000円だった㎡単価が、現在は1,250,000円の場合。
（1,250,000－1,000,000）÷1,000,000×100＝25…よって25%の上昇率がみられる。

東京都全体から城北エリアの価格比較（2016年→2025年）

東京都全体、23区、城北エリアの切り口で比較調査を実施

東京都全体の平均価格

2025年8月時点での東京都全体の中古マンション平均売買㎡単価は約110万円で、9年前と比べて約63%上昇しています。直近1年間でも15.7%の上昇が見られ、堅調な価格推移が続いており、今後も上昇傾向は続くと想定されます。

東京の都市としての強さと、エリア全体に根付く資産価値の安定感が、今回の価格動向にも如実に表れています。

東京都のデータを詳しく見る

23区全体の平均価格

2025年8月時点での東京23区における中古マンションの平均売買㎡単価は約110万円でした。これは2016年（9年前）の約65万円と比べて約63％の上昇となっており、都内マンション価格は依然として右肩上がりの傾向が続いています。

東京都全体よりも高い水準で推移しており、都心部を中心とした価格上昇が牽引しています。中でも、港区・中央区・千代田区といった都心3区が相場を牽引しており、加えて再開発の進む湾岸エリア（江東区・品川区など）でも顕著な価格上昇が見られます。

ただし、23区全体の平均では見えにくい“区ごとの価格差”は年々広がっており、実需・投資のいずれにおいても、よりエリア特性を踏まえた物件選びが重要になっています。

城北エリア6区の平均価格と位置づけ

文京区の2025年8月時点での中古マンションの平均売買㎡単価は121万円で、9年前の基準値と比較して約63%もの上昇率を記録しています。直近1年間でも11.1%の上昇が見られます。
また、豊島区の2025年8月時点での中古マンションの平均売買㎡単価は107万円で、9年前の基準値と比較して約60%もの上昇率を記録しています。直近1年間でも11.1%の上昇が見られます。

一方で、文京区・豊島区を除く城北エリア4区（北区・荒川区・板橋区・足立区）は、中古マンションの平均売買㎡単価が57〜85万円と、都心部に比べて割安な価格帯で推移しています。

都心部（中央区167万円/㎡）と比べれば価格差は大きいものの、「住みやすさ」や「内部の再開発」の進展によって着実な上昇となっています。

東京都文京区のデータを詳しく見る

東京都豊島区のデータを詳しく見る

城北エリア4区（北区・荒川区・板橋区・足立区）の平均売買価格推移（マンションナビ）

マンション価格変動の背景とポイント（城北エリア）

城北エリアのマンション価格が上昇した主な要因

• 交通利便性の向上
山手線・メトロ・都営線など複数路線が交差するエリアが多く、都心に通勤する家庭には魅力の高いロケーションが結ばれている。

• 再開発の進展
文京区や荒川区では医療・教育・商業の再開発が進行中。板橋区でもタワーマンション建設と歴史ある文教地区の共存が進み、安定した住宅ニーズを支える基盤が整いつつある。

• 生活利便性と子育て支援
城北エリアは、子育て支援サービスや行政サービスが充実しており、家庭による平均所得が広がっている。

よって、城北エリアは「文教性」「家庭支援」「再開発」という角度から、実需・投資どちらにとっても安心できるマーケットを作り上げています。

東京23区価格上昇率ランキング（2025年8月時点）

各ランキング6位以降は以下からご覧ください。

すみかうるの記事を読む

城北エリア6区の注目ポイント

• 文京区（8位）
教育・医療・文化が集積するエリア。本郷や湯島など文教地区の人気が根強く、落ち着いた住環境が支持されています。

• 足立区（9位）
北千住・綾瀬などの再開発が評価され、アクセスと価格のバランスから若い層に支持されています。

• 豊島区（11位）
池袋を中心に商業・住宅の整備が進行。目白や巣鴨などエリアごとの個性が光り、住み替えや投資先として人気です。

• 荒川区（14位）
南千住・日暮里の利便性と再開発が評価され、価格は控えめながらもコスパ重視の層に選ばれています。

• 北区（15位）
赤羽・王子の再開発と、静かな住宅街が共存。価格と利便性のバランスに優れ、幅広い層から注目を集めています。

• 板橋区（20位）
都心アクセスの良さと落ち着いた住宅地が魅力。ファミリー層に支持され、将来性も高く評価されています。

このように、城北エリアは「特徴は異なるが、基礎力の高い街」が集積している点が最大の強みです。都心部との価格差がある一方で、住環境や利便性、再開発による資産価値の向上が期待できるエリア群といえるでしょう。

まとめ

城北エリアは、「都心アクセスの良さ」×「価格の割安さ」×「将来性」を兼ね備えたエリア群です。価格水準としては23区の平均より控えめですが、生活利便性や災害対策、子育て支援、再開発による将来価値など、複合的に評価できるエリアが多く存在します。

今後、東京23区全体の価格が高止まりする中で、「割安感」と「住み心地」のバランスで選ばれるのが城北エリアであり、実需・投資いずれの視点からも、城北エリアは見逃せない注目エリアといえるでしょう。

データ提供/マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）

マンションリサーチ株式会社について

マンションリサーチ株式会社では、不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名：マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長：山田力
所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2 第2日成ビル5階
設立年月日： 2011年4月
資本金： 1億円
コーポレートサイト：https://mansionresearch.co.jp/