【どこでもマンション鑑定団】Vol.14 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位の『福岡県福岡市』｜property technologies

2025年（令和7年）9月16日、国土交通省は全国2万1441地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、4年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和7年 都道府県地価調査の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は福岡県福岡市東区）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.3％で、23区全てで上昇幅が拡大しました。福岡市の住宅地の地価上昇率は7.2%で、東京23区に次ぐ全国2位の高さでした。上昇率が13.3%と県内トップだったのが、「福岡市東区箱崎3丁目」の調査地点（基準地）でした。

今回は、基準地（福岡東-12）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

理想の都市を語る上で、福岡が示す「調和」という姿は、見事な答えの一つと言えるでしょう。歴史と未来、都市の洗練と自然の潤い、エネルギッシュな活力と穏やかな安らぎ。相反する要素が良いバランスで共存し、人々を惹きつける独特の引力を生み出しています。

その魅力の根幹が、未来へ向かう「活力」です。多くの都市が人口構造の変化に直面する中、福岡は若者を中心に移住者が絶えず、人口は164万人を超え成長を続けています。このエネルギーは経済にも直結し、開業率は政令指定都市でトップを維持。「グローバル創業・雇用創出特区」として新しい挑戦を後押しする風土が、次代の起業家を惹きつけます。

この躍動する都市が、世界から「住みやすい」と評される理由は、計算された都市設計にあります。国際空港からビジネス中心地の博多駅へ地下鉄で5分、天神へも約11分。この世界的に稀有なアクセス性が、時間と心にゆとりをもたらします。都心から少し足を伸ばせば美しい海や山が広がり、理想的なライフスタイルを可能にしています。

しかし、福岡の魅力は機能性だけではありません。日々の暮らしを豊かにする「文化の深み」が根付いています。玄界灘の新鮮な魚介に代表される質の高い食文化は、市民の満足度の核となっています。また、ユネスコ無形文化遺産「博多祇園山笠」の荘厳な熱気や、200万人超が集う「博多どんたく」の賑わいは、街のアイデンティティを鮮やかに示しています。

未来を拓く活力、世界水準の利便性、人生を彩る文化。これら全てが有機的に結びつき、一つの生態系を成している。それこそが福岡という街の真髄であり、訪れる人を温かく包む、心地よい引力の正体なのです。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2021年は2,900 万円（坪単価：約136万円 （以下 @136万円） ）でしたが、翌2022年は3,020万円（@142万円）、2023年は3,150万円（@148万円）、2024年は3,420万円（@161万円）、2025年は3,480万円（@164万円）と上昇を続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2021年は2,740万円（@129万円）でしたが、翌2022年は2,850万円（@134万円）、2023年は2,970万円（@140万円）、2024年は3,220万円（@152万円）、2025年は3,270万円（@154万円）と上昇を続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2021年は1,460万円（@68万円）でしたが、翌2022年は1,520万円（@71万円）、2023年は1,590万円（@75万円）、2024年は1,730万円（@81万円）、2025年は1,740万円（@82万円）と上昇を続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築13年）」「Bマンション（築20年）」「Cマンション（築34年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、基準地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で19～20％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

坪単価の基礎知識
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例
　たとえば、4,200万円の70㎡のマンションの場合：
　　4,200万円 ÷ 70㎡ = 約60万円/㎡
　　60万円/㎡ × 3.3 = 約198万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は福岡県福岡市に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約13,500戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）