江東区は5位！城東エリア特集｜東京23区中古マンション価格推移と価格上昇率ランキング【2025年12月最新】

2025-12-04 18:00

マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）はマンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データを用いて、マンション売買価格の推移を調査し、公開しました。

本調査のポイント

1.マンションナビのデータをもとに、9年前（2016年）の価格推移と比較
2.2025年11月時点での東京都全体のマンション価格は9年前と比較して68.9%上昇し、堅調な右肩上がりが継続
3.城東エリアは都心へのアクセス性と価格バランスの高さから評価が上昇

城東エリア（中央区・台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区の6区）は、都心寄りで交通アクセスが良い点を最大の強みとし、「購入しやすさ」「資産性」「生活利便性」を満たすエリアとして人気を維持しています。

本調査では、具体的な数値や比較データを交えながら、城東エリアのマンション価格の推移と特徴をわかりやすく読み解いていきます。

調査背景

近年、東京都23区の中古マンション市場では、価格上昇が際立っています。しかしその動きは一様ではなく、エリアごとの特性によってばらつきが見られます。
こうした違いを可視化することで、売買の判断材料として活用できると考え、調査を実施しました。

調査概要

調査期間： 2016年11月～2025年11月
調査機関：マンションナビ
調査対象：東京都23区のマンション
本調査では城東エリア（中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）を分析
データ基準：調査期間中の東京都23区におけるマンション売買価格の中央値

「マンション売買価格の中央値」を指標とすることで、市場の動きや価値の変化を多角的に分析できます。

上昇率の定義

上昇率＝（現在の値ー基準値）÷基準値×100%

【例】1年前に1,000,000円だった平米単価が、現在は1,250,000円の場合。
（1,250,000－1,000,000）÷1,000,000×100＝25…よって25%の上昇率がみられる。

東京都全体から城東エリアの価格比較（2016年→2025年）

東京都全体、23区、城南エリアの切り口で比較調査を実施

東京都全体の平均価格

2025年11月時点での東京都全体の中古マンション平均売買平米単価は110万円で、9年前と比べて44.8万円増加しています。
直近1年間でも15.9万円の増加が見られ、首都圏の中でも突出した成長を見せ続けています。

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23区全体の平均価格

2025年11月時点での東京23区における中古マンションの平均売買平米単価は約114万円でした。
これは2016年（9年前）の約66万円と比べて48万円の増加となっており、都内マンション価格は引き続き上向きになり続けています。

都心部の再開発やインフラ整備が進んだことから、堅調な上昇を続けています。

城東エリア6区の価格推移と比較

城東6区の平均売買平米単価と9年前比の上昇率と平均（2025年11月現在）（マンションナビ調べ）

城東エリア6区（中央区・江東区・台東区・墨田区・江戸川区・葛飾区）の2025年11月時点における平均売買平米単価は 101.3万円となり、23区平均の約114万円と比較すると、やや抑えた水準に位置します。

ただし、エリア内では区ごとに価格傾向が大きく異なり、都心直結の中央区の平米単価は174万円、湾岸開発の進む江東区の平米単価は111万円、上野・浅草を抱える台東区の平米単価は106万円と高い水準を形成しています。

一方で、墨田区（平米単価91万円）・江戸川区（平米単価65万円）・葛飾区（平米単価61万円）は比較的手が届きやすい価格帯を形成しており、需要層を広く受けとめる価格の幅広さが城東エリアの特徴といえます。

中央区・江東区・台東区の特徴-価格上昇を牽引する3区

9年前と比較した平均売買価格は、中央区106.5％、江東区77.1％、台東区62.5％の上昇率を記録しており、城東エリア全体の価格押し上げに大きく寄与しています。
都心アクセス性の高さや再開発による評価向上が要因となり、これら3区がエリア全体の平均単価を押し上げる大きな役割を果たしています。

東京都中央区のデータを詳しく見る

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墨田区・江戸川区・葛飾区の特徴-手頃×堅調な実需エリア

9年前と比較した平均売買価格は、墨田区47.6％、江戸川区48.1％、葛飾区58.5％の上昇となり、いずれも着実な価格上昇を示しています。
都心近接エリアとして再開発が進む墨田区、実需層の受け皿として安定した需要を持つ江戸川区、手頃な価格帯で幅広い層に支持される葛飾区が、それぞれの市場特性を背景に実需層の支持が厚いエリアです。

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東京都葛飾区のデータを詳しく見る

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東京23区価格上昇率ランキング（2025年11月時点）

各ランキング6位以降は以下からご覧ください。

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城東エリアの二極化分析｜都心ハイエンドと湾岸・下町の成長

城東エリアは、「都心寄りのハイエンドゾーン」と「下町・実需中心の成長ゾーン」というふたつの顔を持っています。

中央区 -都心3区の価格上昇を牽引する唯一無二の立地とブランド力-

中央区は9年前と比較し106.5%という高い上昇を記録し、23区の上昇率ランキング3位です。
銀座・日本橋といった日本を代表する商業エリアをかかえることに加え、晴海・勝どき・月島などの湾岸エリアでの再開発が価格上昇を後押ししています。
中央区は都心3区の中で最も手が届きやすく、価格に対して得られる価値が非常に高い点が評価されています。

江東区湾岸×住環境で進化するタワーマンション市場

江東区は9年前と比較し77.1%の上昇で23区の上昇率ランキング5位です。
豊洲や東雲などの湾岸エリアでは大規模開発が続き、広い敷地と緑地のある街づくりが進んでいます。都心部へのアクセスや、商業施設・学校・医療機関の利便性が評価され、ファミリー層の人気が高まっています。
その結果、タワーマンションの価格相場が底堅く推移し、区全体の価格が押し上げられています。

台東区・墨田区・江戸川区・葛飾区 -下町エリアの堅調な実需とポテンシャル-

これらの区は、都心部と比較すると価格帯が控えめですが、いずれも着実な価格上昇を続けています。
台東区は「浅草」「上野」といった観光地をかかえ、アクセスの良さから単身者・共働き世帯に人気があります。
墨田区は錦糸町・押上などの再開発が進み、都心近接の実需エリアとして堅調な価格推移を維持しています。
江戸川区や葛飾区は、落ち着いた住環境と広めの住宅が選びやすい点が評価され、実需を中心に安定した需要があります。

高騰する都心市場に対する城東エリアの「価格競争力」

城東エリアは、都心3区（港区・千代田区・中央区）の価格高騰が続くなかで、利便性を維持しつつ費用を抑えられるエリアとして注目されています。

港区・千代田区にはない中央区の「強み」

港区（平米単価247万円）や千代田区（平米単価207万円）が富裕層・法人用途が中心のマーケットに移行しつつある中、中央区は平米単価174万円と都心3区の中では最も手が届きやすく、価格に対して得られる価値が非常に高い傾向がみられます。
中央区は「居住・商業・湾岸再開発」が同じ区内で同時に進む都心3区で唯一のエリアであり、複数の成長エンジンを持つ“ハイブリッド型市場”として、価格を中長期で押し上げる原動力となっています。

城北・城西エリアとの価格水準比較

城東エリアは、城西・城北と比べると総額が抑えられながら、都心（東京駅）へのアクセス利便性は遜色がない点が強みです。

さらに江東区・台東区は、文京区・豊島区などと近い平米単価帯に入りつつ、総額を抑えた購入が可能な“費用対効果に優れたエリア” といえます。

よって、城東エリアは価格・アクセス・住環境の“三拍子が揃う”地域として注目が続いています。

城東エリア主要3区の「間取り別価格・供給構造」から読み解く住戸ニーズの違い

過去5年間の販売物件数からみて城東エリアの主要区では、需要構造が明確に分化していることがわかります。

中央区

31.2%を占める2LDKが最も多く、販売価格の中央値は9,680万円で、都心に暮らしながらも一定の広さと利便性を求める共働き世帯・小規模ファミリー層が厚く存在しているといえるでしょう。

江東区

江東区は40.4%を占める3LDKが最も多く、販売価格の中央値は6,480万円であり、子育て世帯の厚い需要に支えられたファミリー向け供給エリアであることを示しているといえるでしょう。

台東区

台東区は35.1%を占めた1R・1Kが最も多く、販売価格中央値は2,270万円と、単身者向けのコンパクト住戸に寄った市場構造となっており、高い流動性を持つ市場です。

まとめ

城東エリアは、都心の価格上昇にともない注目度が高まっています。
中央区や江東区のように再開発の勢いが強い区は、これからも資産性の期待が続く一方、台東区・墨田区・葛飾区・江戸川区のように実需中心で安定した動きを見せる区もあります。

都心アクセスの良さと価格の手ごろさを兼ね備えた、バランスのとれた地域として、今後も多くの人から選ばれつづけるエリアだといえるでしょう。

データ提供/マンションナビ（https://t23m-navi.jp/）

マンションリサーチ株式会社について

マンションリサーチ株式会社では、不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名：マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長：山田力
所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2 第2日成ビル5階
設立年月日： 2011年4月
資本金： 1億円
コーポレートサイト：https://mansionresearch.co.jp/