東京都心オフィスビルの空室率が上昇中・・・今後の市場はどうなるの？コロナ影響もふまえた不動産のプロによる考察

都心のオフィスビルの空室率が5％を超えている現状、引き続き空室率が上昇する可能性もあるコロナ禍のビル賃貸市場はこれからどうなっていくのでしょうか？
最近では、コロナ禍の影響で都心のオフィスビルを売却する企業が増えてきています。

今回は、コロナ禍の都心オフィスビルはどうなっていくのかについてお話いたします。

2020年の1月から5月までは空室率１％という非常に低い数値できていましたが、2020年7月ごろから３％台と上がってきています。さらに、2021年になってからはついに空室率が５％台を上回ってしまいました。このままオフィスビルは空室だらけになってしまうのではないかという不安が考えられます。空室ゼロ、完全な売り手市場であった都心のオフィスビル市場が新型コロナウイルスの影響で、このように近年大きな変動をみせています。

オフィスビルの賃料を決める指標になるのが空室率です。空室率とは、実際に空いているスペースと、入居者の退去が決まっているスペースの合計です。
これまでの空室率は１％台という、ほぼ空室がなく、募集してもすぐに決まるというような状況でした。
特に、オフィスビルが集まっている東京都心５区の空室率が注目されています。

近年の賃料の移り変わりは、ハイスペックな新しいビル建設が多いこともあり0.5%ほど上昇傾向ではありましたが、多少賃料が高くても防災対策がちゃんとしているビルに入りたいという需要が高まり、人気も高くなりました。
しかし、新型コロナウイルスの影響によりテレワークも広まり、オフィススペースが以前ほど必要なくなり、オフィスビルは使い方に合わせた設計の見直しが迫られています。

都心のオフィスビルの空室率が上がってきている一方で、ビル賃貸業者が現状を不安視していないということも考えられます。

その理由として、景気の良し悪しがまだはっきりしていないということが挙げられます。リーマン・ショックの時は全ての業種や業態の景気が悪くなり、空室率も９％超えというオフィスビルからの撤退が目立ちましたが、現在のコロナ禍においては景気が良い業種と悪い業種に別れます。業績好調な企業では、移転先の選択肢が広がったこのタイミングで、よりハイスペックなオフィスビルへ拡張移転するケースも出てきています。

このような企業がこれから先、オフィスビルをさらに広げていきたいという動きも期待できますので、空室率はこれ以上多くはならないだろうという考えです。
また、いい立地のオフィスビルに入りたい企業はまだたくさんいることです。コロナ禍になるまでは、都心の優良なオフィスビル空室率はとても低く、借りたくても借りられないという状態が続いていました。そういった会社が、都心のオフィスビルが空いたと聞いたらオフィスを見直す企業にとっては選択肢が広がり、入居する可能性もあるのではないかという考えです。

また、東京で、一部企業が本社ビルを売却する可能性がある場合、特に立地が良い場合は、投資会社などにとって購入の好機となるのではと考えられます。
そして、オフィスビルの賃貸契約が定期建物賃貸借契約の場合、3年から5年程度の長さで契約が決まっているため、その契約期間に解約はできない場合、契約期間中は動かないでこのまま様子をみるという企業が多くなります。
その間にワクチンが行きわたって状況が変われば景気も上向くのではという見方もできます。
オフィスビルの空室率が上がったからといって悲観することはないのではという考え方もあるようです。

コロナ以前のオフィスは執務機能を1カ所に集約することで、業績効率の向上、コミュニケーションの活性化などの場として機能していました。また、オフィス移転の目的は、業務効率化、拡張、集約、統合が上位を占めており、床面積の拡大こそがオフィス戦略の主流と考えられていました。

しかし、リモートワークの導入などにより、オフィスビルの余剰スペースをどのようにするかが課題となってきているようです。広いだけのオフィスの存在意義が変わってきていると考えられます。
オフィスを解約し全面テレワークに切り替える企業もありますが、その反面オフィスの価値を再認識する企業も少なくありません。このような企業にとっては、オフィス戦略を考えなおす絶好のタイミングとなるのではないでしょうか。

在宅勤務を経験したもののオフィスへ戻りたいと考える傾向も多いようで、人が集い、交流し、新しい考えを生み出すというオフィスの価値はコロナ後も変わらないようです。
選択肢が広がる今こそオフィスを考えなおす良いタイミングといえるのかもしれません。