賃貸借契約書の注意点とは？確認するべきポイントはどこ？

賃貸物件に入居する時、仲介会社に賃貸借契約書を作成してもらい、契約日当日「契約に関する説明」及び「重要事項」に関する説明を受けたのち、署名・捺印をすることで「賃貸借契約」が正式に成立します。

ただ、現在コロナ禍において「オンライン契約」を希望される方もいるとは思いますが、この場合は「賃貸借契約が締結された日」から契約がスタートとなるので、オンライン契約の場合には、若干ロスが発生することもあります。
賃貸借契約書に「署名」「捺印」をした以上は、賃貸借契約書に記載されている項目を「遵守」することを約束したことになりますが、ただ賃貸借契約を所の説明を、正直全て覚えている方はあまりいないのが現実であり、さらに賃貸借契約書を「後日再確認」される方は、まずいませんよね。
そこで今日のブログは、賃貸借契約書において、お客様がミスしやすい部分や確認すべきところを、わかりやすく説明したいと思います。

目 次
１．賃貸借契約書の期限は？
２．更新料について
３．特約事項について
４．即契約解除となる行為とは？
５．まとめ

１．賃貸借契約書の期間は？

居住用の賃貸借契約の期限は「2年」となっています。
原則的に契約期間が設けられていても、いつ退去するかは「お客様次第」ですので、契約期間内で退去したことによって、ペナルティーが発生することはありません。

ただし、一部例外として「早期退去」してしまうと「違約金」の支払いを求められることがありますので注意が必要です。
それは、家賃が一定期間無料となる「フリーレント付き物件」に入居された場合、管理会社が定めている期間内に「解約」してしまうと、違約金をして家賃1か月分程度を支払わなければならなくなりますので、フリーレント付き物件に入居される方は、注意が必要です。

２．更新料について

賃貸借契約書の期限は2年間となっているので、もしそのまま住み続ける場合には「更新手続き」をしなければなりません。
賃貸借契約書に「更新する際は更新料を支払う」記載があり、賃貸借契約書に署名をする前に「口頭説明」を受けている以上、更新料を支払わなければ更新をすることができません。

賃貸トラブルで「入居し続けるのに更新料を支払うのはイヤだ」と主張されるお客様がいますが、契約時に更新料を支払うことに「同意」している以上、お気持ちはわからないわけではありませんが、支払い義務が発生します。
なお、近年賃貸物件にご契約されたお客様で、「更新料支払うことに同意」されている場合、賃貸借契約書には「法定更新もできる」とあります。

これは更新料に対する条件などについて、相手方（ここでは管理会社となります）に通知しないままでいると、更新手続きをしなくても自動的に「同じ契約内容」で更新されてしまいます。では、相手方（管理会社）に「更新料減額請求」ができるかというと、残念ながら更新料を減額することはできません。

実は更新料の支払いに関しては、過去に裁判になったケースがあり、2012年の大阪高裁判決によると『更新料の額が、1年更新で家賃3か月以下ならば、高過ぎとは言えない』とのこと。
更新料が設定されている物件は、地域で差が生じるものの、首都圏にある賃貸物件では「家賃1か月分」に設定しているので、この金額は判例に照らし合わせても高過ぎとは到底言えない以上、更新料の値下げは認められないという認識をもたれた方がいいと思われます。

さらに更新料の支払いを拒否してしまうと、管理会社では「家賃保証会社」に更新料分の支払いを請求しますので、後日家賃保証会社から「更新料分の支払い」を求められます。これに応じないと「信用情報機関」に情報が掲載されてしまい、今後5年間は掲載されてしまいますので、注意が必要です。

一方、更新料支払いに関して「法定更新」の記載がない場合で、更新料支払いを拒否しつつもそのまま住み続けた場合、賃貸借契約書を更新することができないので、契約自体は解除となりますが、ただ賃貸借契約書には「契約更新しなければ退去させることができる」という記載がない以上、住み続けることはできないわけでもありません。

ただし、この場合は「契約終了した翌日」から「部屋を明け渡す」までの期間内における「日割り家賃」と「損害違約金」を支払わなければならなくなります。さらに家財保険は「契約中のみ有効」となってしまいますので、万が一ご入居者様が重大な事故を起こした場合、家財保険で補償対応することができなくなってしまいますので、注意が必要です。

３．特約事項について

賃貸借契約書には「特約」設定があり、これもしっかりと守らないと契約違反に問われる恐れがあります。
賃貸借契約書の特約として、一般的によく知られているのが「退去後における室内クリーニング」費用。室内クリーニングとは、ご入居者様が「退去」された後、専門業者さんによる「室内清掃」を行う際に支払われる費用のことを指し、この費用は「ご入居者様」が支払うものとなっています。
室内クリーニング費用は、部屋の大きさによって金額が異なって入るものの、目安としては家賃1か月分位の費用が発生します。
また賃貸物件は「原状回復義務」が発生してしまうので、退去時には「入居時と同じ状態」に室内を戻さなくてはなりません。
そのため「タバコのヤニ（お香）が壁紙に染み付いて、クリーニングでは落としきれない」「落書き、釘穴、ネジ穴」「結露を放置したことによって発生させたカビ」「通常のクリーニングでは落としきることができない換気扇の油汚れ」を発見した場合には、これは経年劣化で発生したものではなく、ご入居者様が故意に行ったものと認められることから、この費用は全額ご入居者様負担となります。

４．即契約解除となる行為とは？

賃貸借契約書には、管理会社（オーナー）が一方的（事前告知なく）に解約することができる条文が記載されています。管理会社やオーナーが「一方的」に解約通告するケースする場合「信頼関係が破綻状態」になっていることが殆どですが、では契約を解除させられてしまうケースとは、どのようなことなのでしょうか？
①家賃を3か月以上滞納した場合
オーナーサイドが賃貸借契約を解除する場合「契約を継続することができない重大事由などが発生してしまい、信頼関係が破綻」されているかどうかが、ひとつのカギとなってきますが家賃を連続3か月以上滞納してしまうと、一般的には「信頼関係が破綻」していると認められるので、家賃を3か月以上滞納してしまうと、オーナーさんはお客様に対して「賃貸借契約の解除」「部屋（不動産）明け渡し訴訟」を起こします。
②ペット不可物件でペットを飼っていた
つい最近の出来事ですので、覚えている方も多いと思いますが、こちらのアパートではペット不可物件であったのにもかかわらず、入居者様は「無断でペット飼育」されていました。
よくあるパターンとしては、犬や猫の場合が圧倒的に多いのですが、今回のケースも含めてペット不可物件において、ペット飼育をしていた事実が分かった時点で「契約は即解除」となり、また室内はすべて新しいものに交換をしなければならなくなりますが、その費用は全額ご入居者様負担となってしまいます。
③管理会社（オーナー）に通告なく、1か月以上留守にしていた場合
賃貸でも戸建てでも同じことが言えますが、換気をしないまま部屋を放置しておくと、湿気などが溜まりやすくなってしまうので、部屋が傷んでしまいますので、もし長期間部屋をる湯にする場合には、書面上において管理会社に連絡することになっていますが、もし管理会社に事前連絡なしに、一方的に留守にしてしまうと「家賃の入金」「所在が不明」になってしまい、管理上においてリスクが高まってしまいます。
事前通告なしに1か月程度「留守」にした場合では、契約解除に至ることは難しいのですが、ただ連続して長期間留守にした場合や、留守の期間が数か月になった場合には、管理会社ではオーナーさんと協議したうえで、賃貸借契約を解除することがあり得ます。

５．まとめ

賃貸借契約書に記載されている条文を、ご入居者様がしっかり守っていただければ、トラブルなどはまず発生しません。一方トラブルを引き起こす方は「賃貸借契約書」に記載されている内容を「無視」されている方々であり、契約条項を守って頂かないと、最悪「解除通告」となってしまうことがあり得ますので、もし契約書に関して疑問点なドアがあった場合には、契約する前に必ず仲介会社の担当者に確認してください。