賃貸契約に最適な時期は、ズバリ6月と7月入居。その理由とは?

賃貸物件を探される場合、理由があって部屋探しをされますよね。
賃貸を借りる最大の理由は「転勤」「進学」があるからであり、年度末でもある2月~3月は、部屋探しをされ方が急激に増加してきます。
4月以降に入ると徐々に部屋探しをされる方の人数は減少傾向となってしまい、6月~7月の時期は、賃貸業界的には「最大の閑散期」といえるぐらい、お部屋探しをされる方は減ってきます。

ただこの時期に部屋探しをされる方は、とても幸運。お客様からの交渉(家賃や初期費用)が通りやすく、繁忙期と比べると交渉によって費用を抑えることが可能となってきます。

1.閑散期と物件オーナーさん

毎年1月~3月は、転勤や進学などによって「部屋探し」をされる方が急激に増加しますので、仲介会社などでは様々なキャンペーンを駆使して、一人でも多くの方に「物件紹介」をして入居者獲得を目指しています。
ただ、繁忙期を過ぎてしまうと、部屋探しをされる方の人数は減少傾向となってしまうので、この時期に空室があると、下手すれば来年の繁忙期まで空室期間が続く恐れが出てきます。

閑散期に空室を抱えているオーナーさんにとって、部屋を借りてくれる人が現れたら「多少値引きを要求」されても、受け入れてくれる場合が多くなるので、この時期に部屋を借りる方は、繁忙期に部屋を借りられる方と比べて、費用を抑えることが簡単にできます。
さらに、引越し業界も「夏の時期」は閑散期に入ってしまうので、繁忙期と比べると引越料金を安くなる傾向となることから、夏の時期に住替えをするのは、トータル的にオトクであることは間違いありません。

2.初期費用を交渉する場合

賃貸物件に契約する際、初期費用を支払わなければなりませんが、物件や管理会社ごとで「設定項目」が異なっているものの、おおむね家賃5か月分位の費用を一度に支払わなければならないので、入居される方にとっては「負担が大きい」ことは間違いありません。
賃貸の初期費用は「交渉しても無理」と思われがちですが、閑散期の時期は交渉次第で初期費用の一部を無料にしてくれる可能性が高くなります。

敷金や礼金は、交渉次第ではサービスしてくれる可能性大

例えば「敷金」「礼金」が設定されている物件の場合、近年では「家賃保証会社」を利用する賃貸物件が多くなってきたことから、敷金を設定する理由(特に夜逃げや家賃滞納)が薄れてきたこと。
また礼金は、そもそも賃貸物件の供給数が少なかった昔、賃貸物件に入居するには「オーナーさんに謝礼」を渡すのが慣例となっていたため、礼金制度が生まれたのが業界内での常識となっていますが、今の時代は物件供給数が「飽和状態」となっていることから、この部分も交渉次第ではサービスしてくれる可能性が出てきます。
新築物件は「敷金」「礼金」がついているのが普通となっていますが、新築物件や築年数が浅い(おおむね築10年以内)では、入居希望者が年間を通じて多いことから、交渉しても撃沈される可能性が高くなります。ただ、築11年以降の物件になってくると、交渉次第ではサービスしてくれる可能性が高くなります。

フリーレント付き物件を利用する

フリーレントとは「一定期間家賃が無料」となるもので、これは主に築年数が経過している物件に設定されていることが多いです。
フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃」(翌月分の家賃・共益費・駐車場代・町内会費など)の家賃部分と相殺することができるので、初期費用を抑えられる効果があります。

契約日を月末に設定してもらう

賃貸借契約日=家賃発生日となっている場合、当月分の家賃(契約した日~月末)は「日割り家賃」で計算されるので、もし入居申込をした日が「月初」の場合は、契約日を可能な限り月末にすることによって「日割り家賃」を抑えることが可能となってきます。

3.家賃を交渉する場合

賃貸物件を探されている方にとって、多少であったとしても「家賃が安くしてもらえる」ことができれば、即入居したいという気持ちになりますよね。
ネット上における「家賃交渉」の記事を拝見すると・・・

「家賃相場と比べて、○○アパートは家賃が高いから安くしてほしい」

と、正論みたいな主張をされる方がいますが、ただこれは絶対に行ってはいけないワードなんです。

近年では大手賃貸サイトに「物件情報をアップ」するのが当たり前となっているので、周辺エリアにおける「家賃相場」を調べることは比較的誰でもできますが、仲介会社や管理会社にとって「募集している部屋の家賃は、可能であるならばその金額で貸したい」というのが本音であることから、正論をしつこく主張されてしまうと「心の中では嫌気を感じてしまう」のはもちろんですが、主張が強すぎてしまうと「入居後インテリクレーマー」になってしまうのではと、管理会社は警戒し「入居審査に不利」になってしまう恐れが出てきます。

もし家賃を値下げしてもらいたいと思う場合には、相手の立場を理解した上で交渉するのが基本。例えば「入居したいと考えているのですが、あと数千円(5000円以内)で構いませんので、安くして頂けると助かるのですが…」とやんわりした言い方で伝えると、仲介担当者も、オーナーさんに交渉しやすくなり、交渉が認められる可能性が高くなります。

4.まとめ

閑散期における部屋探しは、初期費用や家賃交渉がしやすい面においては、メリットが大きいと言えますが、ただ交渉する際には「相手(仲介会社やオーナーさん)の立場を否定」したいい方は、絶対にダメ。
主張があまりにも強すぎてしまうと、入居審査をする時に「重要視」されてしまい、最悪「入居許可が下りない」ことも考えられます。特に仲介手数料は、仲介会社にとっては「売上」に直結する部分になるので、仲介手数料に関しては「交渉材料」に挙げてはいけません。

少しでも参考になれば、幸いです。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。