全国の中古マンションの築年数別平均価格を公開 ～「築25～35年のマンション」を買うのが一番損しづらい？～

株式会社グルーヴ・アール(所在地：東京都港区、代表取締役社長：川島 直也)は、2018年7月11日、自社運営の不動産テックサービスである、マンション情報サイト「マンションレビュー」内において公開している全国14.2万件の分譲マンションデータと、それに紐づく約155万件「中古販売履歴」のデータを基に、築年数ごとの平均坪単価を公開しました。

マンションレビュー

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マンションレビューでは、全国の分譲マンションの概要データを約14.2万棟、その各分譲マンションに紐づく中古販売価格(中古で売りに出された際の価格)を約155万件保有しています。そのデータを用い、築年数ごとの中古販売価格の平均値を算出し、中古販売価格は下がり続けるのか、もしくは、一定年数を経過すると価格の下落が止まるのかについて、以下の通り調査し、その結果を公開しました。

まずは、各築年数ごと(5年区切り)に、全国の中古マンションの販売価格の平均坪単価とファミリータイプのマンションの一般的な専有面積70平米換算時の価格を以下に記載します。

・【築1～5年】　平均坪単価：260.31万円　　70平米換算時：5,512万円
※調査対象物件(2013/06～2018/05築)棟数：4,372件　中古販売価格：36,204件

・【築6～10年】　平均坪単価：204.62万円　　70平米換算時：4,332万円
※調査対象物件(2008/06～2013/05築)棟数：7,687件　中古販売価格：130,538件

・【築11～15年】　平均坪単価：166.76万円　　70平米換算時：3,531万円
※調査対象物件(2003/06～2008/05築)棟数：14,386件　中古販売価格：268,529件

・【築16～20年】　平均坪単価：150.30万円　　70平米換算時：3,182万円
※調査対象物件(1998/06～2003/05築)棟数：16,047件　中古販売価格：226,969件

・【築21～25年】 平均坪単価：115.31万円　　70平米換算時：2,441万円
※調査対象物件(1993/06～1998/05築)棟数：15,710件　中古販売価格：186,695件

・【築26～30年】　平均坪単価：92.81万円　　70平米換算時：1,965万円
※調査対象物件(1988/06～1993/05築)棟数：12,361件　中古販売価格：139,558件

・【築31～35年】　平均坪単価：110.17万円　　70平米換算時：2,332万円
※調査対象物件(1983/06～1988/05築)棟数：10,717件　中古販売価格：112,804件

・【築36～40年】　平均坪単価：106.38万円　　70平米換算時：2,252万円
※調査対象物件(1978/06～1983/05築)棟数：12,455件　中古販売価格：139,633件

・【築41～45年】　平均坪単価：90.06万円　　70平米換算時：1,907万円
※調査対象物件(1973/06～1978/05築)棟数：年6,947件　中古販売価格：95,358件

・【築46～50年】　平均坪単価：108.71万円　　70平米換算時：2,301万円
※調査対象物件(1968/06～1973/05築)棟数：3,695件　中古販売価格：54,017件

・【築50年以上】　平均坪単価：108.72万円　　70平米換算時：2,302万円
※調査対象物件(1968/05築以前)棟数：907件　中古販売価格：10,371件

・【築1～5年】　平均坪単価：260.31万円　　70平米換算時：5,512万円
↓約22％下落
・【築6～10年】　平均坪単価：204.62万円　　70平米換算時：4,332万円

年代ごとに比較すると、最も価格差が大きいのが、築1～5年と、築6年～10年となり、坪単価：約56万円、70平米換算時：約1,180万円、中古販売価格が下落するという結果となりました。
「築5年を超えると建物の設備、仕様に新築との差が出てくる」、「新築マンションと中古マンションを並行して検討する層が、築5年を超えてくると検討候補から外してしまう」等の要因が考えられます。
また、この10年間について、1年ごとの平均坪単価は以下の通りで、例外はあるものの、ほぼ1年単位で下落していることが確認できます。特に、築年数が新しいほど、価格差が大きい傾向にありました。
【築1年】 2017/06～2018/05築　平均坪単価：302.14 万円 70平米換算時：6,397万円
【築2年】 2016/06～2017/05築　平均坪単価：265.35万円　70平米換算時：5,618万円
【築3年】 2015/06～2016/05築　平均坪単価：259.37万円　70平米換算時：5,492万円
【築4年】 2014/06～2015/05築　平均坪単価：237.25万円　70平米換算時：5,023万円
【築5年】 2013/06～2014/05築　平均坪単価：237.48万円　70平米換算時：5,028万円
【築6年】 2012/06～2013/05築　平均坪単価：226.29万円　70平米換算時：4,791万円
【築7年】 2011/06～2012/05築　平均坪単価：219.73万円　70平米換算時：4,652万円
【築8年】 2010/06～2011/05築　平均坪単価：209.3万円　70平米換算時：4,431万円
【築9年】 2009/06～2010/05築　平均坪単価：188.83万円　70平米換算時：3,998万円
【築10年】2008/06～2009/05築　平均坪単価：178.96万円　70平米換算時：3,789万円

各年代の中古販売価格の坪単価を比較すると、「築26～30年：92.81万円」までは下がり続けますが、「築31～35年：110.17万円」では上がっており、「築26年以降」は、築年数による中古販売価格への影響が少なくなると考えられます。
また、築26～30年の各年の坪単価を見た場合も、以下の結果となり、1年ごとに見てもほぼ横ばいといえる推移を示しています。
【築26年】1992/06～1993/05築　平均坪単価：96.14万円　70平米換算時：2,035万円
【築27年】1991/06～1992/05築　平均坪単価：92.02万円　70平米換算時：1,948万円
【築28年】1990/06～1991/05築　平均坪単価：89.82万円　70平米換算時：1,901万円
【築29年】1989/06～1990/05築　平均坪単価：90.75万円　70平米換算時：1,921万円
【築30年】1988/06～1989/05築　平均坪単価：95.32万円　70平米換算時：2,018万円

1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準が施行されましたが、その新耐震基準で建築確認を受けたマンションか否か、ということが中古販売価格にも影響があるか、という点について、施行された昭和56年6月を中心に前後の1年ごとの坪単価を調査しました。
・【ほぼ新耐震】1984/06～1985/05築：116.04万円　70平米換算時：2,457万円
・【ほぼ新耐震】1983/06～1984/05築：118.42万円　70平米換算時：2,507万円
・【新耐震、旧耐震】1982/06～1983/05築：112.19万円　70平米換算時：2,375万円
・【新耐震、旧耐震】1981/06～1982/05築：105.42万円　70平米換算時：2,232万円
・【旧耐震】1980/06～1981/05築：102.02万円　70平米換算時：2,160万円
・【旧耐震】1979/06～1980/05築：104.41万円　70平米換算時：2,210万円
・【旧耐震】1978/06～1979/05築：107.9万円　70平米換算時：2,284万円

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたマンションが新耐震基準となるため、竣工年で見ると昭和58年以降築に新耐震基準のマンションが含まれてくるはずですが、中古販売価格で見ると旧耐震のマンションよりも高く売りだされている傾向があると考えられます。

前述の「築26～30年が中古販売価格下げ止まりの時期」と「旧耐震基準、新耐震基準の中古販売価格への影響」の調査結果をふまえると、「築25年以上かつ、昭和58年築以降に建てられた新耐震のマンションは、中古販売価格が下がりにくい」傾向があり、キャピタルロス(購入時と売却時の売買損失額)を最小限に抑えるマンション購入には「築25～35年のマンション」がおすすめと考えられます。

マンションレビューでは、分譲マンションの価格について、常時調査を行っています。新築分譲時点から、中古販売価格を継続して調査することで、現時点の価格が適正な取引価格か否かを判断することができるコンテンツを公開しております。

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・Web適正価格診断
・マンション偏差値(マンションレビュー独自の資産価値の評点)
・中古販売価格履歴。そのプロット図
・新築時、1年前、3年前、5年前販売価格と比較しての販売価格騰落率
・周辺エリアの過去5年以上のマンション売買相場の推移グラフ
・賃料履歴。そのプロット図
・周辺エリアの過去5年以上のマンション賃料相場の推移グラフ
・居住者の口コミ

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